房屋买卖合同纠纷中定金、违约金适用关系以及违约金调整的法律分析

蔡英杰


　　在房屋买卖合同纠纷中，当事人之间往往对定金和违约金之间的适用关系持有不同的看法。有的当事人在咨询过律师之后，通常也会明白定金和违约金不能同时适用。但是，是不是所有性质的定金和违约金都不能同时主张呢？除此之外，在房屋买合同纠纷的解决过程中，当事人双方之间往往对违约金是否过高，存在争议，经常会出现一方要求法官降低违约金的情形。为了解答上述问题，特撰本小文，以供大家参考。

　　一、违约金和定金能否同时适用？

　　在回答这个问题之前，我们有必要了解一下何为违约金，何为定金。一般来讲，违约金是合同当事人在合同里预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由该违约一方支付给守约方一定金额的财产。在我国的《合同法》里，违约金兼具补偿性和惩罚性，但以补偿性为主。也就是说，我国《合同法》里规定的违约金主要是用来补偿守约方的损失的，而不是惩罚违约方的。因此，超过一定限额的违约金，即便双方之间事前在合同中有约定，也是有可能无法得到法院支持的。

　　定金是指当事人约定一方向对方给付的作为某种债权的担保，数额不得超过主合同标的额的20%，如果超过，则超过部分不予支持。所谓的定金罚则含义是指：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在这里，需要提醒大家的是，法律上没有“订金”的概念，因此在起草签订合同时，一定要注意这一点，否则可能达不到原本设想的目的。

　　《合同法》第116条明确规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。反言之，守约方不能既要求违约方支付违约金，又要没收其定金或要求其返还双倍定金。由此可见，《合同法》只是赋予当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，将不能获得支持。相信很多律师都曾经这样告诉过自己的当事人。然而，是否在任何情况下，守约方都不能向违约方同时主张违约金和定金呢？这个问题，可能大部分非法律人士就不太明白了，甚至不少法律专业人士也会犯糊涂。难道还有例外吗？回答是肯定的。根据定金具体性质，定金可以分为很多种，通常包括立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。并非每一种定金都不能和违约金同时主张。在房屋买卖合同纠纷的实践中，最常见的有两种定金，一种是违约定金，如就延期付款或延期交房等事项约定的定金，一种是解约定金，即定金是解除合同的一种代价。其中，违约定金和违约金在本质上是相同的，故，违约定金和违约金不能同时主张是理所当然的。

　　而根据《最高法院关于适用若干问题的解释》第117条的规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。这里规定的就是解约定金。从本条规定可见，无论合同履行是否构成违约，解约定金和违约金在目的、性质、功能等方面是有区别的，因此，二者可以并用。关于这一点，在《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（京高法发【2009】43号）第26条中有明确规定，如果当事人双方没有约定定金性质，一方违约，对方不能同时主张定金和违约金；如果当事人双方约定了定金性质，一方违约，对方虽然不能同时主张违约定金和违约金，但是同时主张解约定金和违约金是没有问题的。

　　综上所述，违约金和定金不能同时适用是有条件的，而非绝对，解约定金和违约金可以同时适用就是很好的证明。

　　二、如何判断违约金过高？

　　在房屋买卖合同纠纷中，当事人双方往往对违约金的比例存在争议，即便合同中事先已经约定好。在笔者见过的房屋买卖合同中，违约金通常有两种，一种是迟延交房或迟延付款的违约金，通常以每日多少元或应付金额（或合同标的额）的一个比例为标准；一种是其他违约金，比如解除合同违约金，通常直接约定为合同标的额的一个比例。根据《合同法》第114条，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在房屋买卖合同纠纷中，主张违约金过低的情况较少。在大部分案例纠纷中，都是违约方会提出违约金过高，要求法院调低。

　　那么，如何判断违约金是不是过高呢？根据《合同法》第114条，判断违约金过高的标准是看违约金和守约方损失相比是不是过高了。下面结合不同的违约金，具体阐述一下：

　　关于迟延付款或交房的违约金，我国现行法律规定并没有明确规定一个比例或者标准。在房屋买卖纠纷发生之后，违约方往往会提出违约金过高，主张对方的实际损失没有这么大，应当降低违约金数额。在这时候，通常法官会根据合同履行的实际情况以及双方举证的情况，决定是否对已经约定的违约金进行调整。在延期付款或交房的情况下，很难判断是否超过了守约方实际损失的30%，所以在判断迟延履行违约金是否过高时，法院通常并不依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条中30%的标准。

　　关于解约违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，只有当违约金超过造成的损失30%时，法院才会适当减少。根据 《合同法》第一百一十三条中的规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。损失赔偿额不得超过订立合同时所预见或应当预见的损失以及合同实际金额。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号），法院在调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。

　　那么，如何证明违约金是否超过损失的30%呢？谁来承担举证责任呢？根据民事诉讼法中“谁主张，谁举证”的原则，理应由主张降低违约金的违约方进行举证。然而，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号），法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据；根据《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2009]43号），当事人请求减少违约金的，法院应当尊重当事人的意思自治，保护诚信守约的当事人，依据促进交易及维护交易安全的原则，对约定违约金过分高于造成损失的部分，进行适当减少。其中，损失包括积极损失和可得利益损失。当事人对损失数额计算方法没有约定的，法院可以比照守约当事人相同条件下所获取的利益来确定可得利益损失，或者根据公平原则、诚实信用原则以及合同的履行情况确定可得利益损失。对损失数额双方当事人应当分别举证。由此可见，在申请调整过高的违约金时，不仅仅是由违约方负举证责任，非违约方同样需要负举证责任。

　　当然，如果在房屋买卖合同中，当事人未提出违约金调整请求的，法院不主动调整。

　　三、当事人是否需就房屋买卖合同纠纷所得违约金缴纳个人所得税？

　　根据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号)，在商品房买卖过程中，如房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

　　但是上述批复并未涵盖房屋买卖合同纠纷中的其他几种违约金情形，包括二手房买卖合同解除违约金，非贷款原因造成延期交房违约金等等。除批复中明确规定的违约金事项需要缴纳个人所得税外，其他情形下个人获得的违约金（尤其是二手房买卖过程中双方都是自然人的情况下）是否需要缴纳个人所得税尚需有关部门予以明确。毕竟，有时候违约金是针对一方遭受的实际损失而来的，根据税法的原理，这部分就不构成真正的所得，因此无需缴纳个人所得税。因此，房屋买卖合同纠纷所得违约金是否需要缴纳个人所得税，不能一概而论，需要具体情况具体分析。


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北京市财政局


北京市财政局关于印发北京市副食品活体储备财政财务管理暂行办法的通知
北京市财政局



市食品工贸集团、鲲鹏食品集团、华都食品集团：
为切实加强活体储备的财政财务管理工作，根据财政部《生猪活体储备财务管理暂行办法》的有关规定并结合我市具体情况，制定《北京市副食品活体储备财政财务管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

附：北京市副食品活体储备财政财务管理暂行办法
第一条 根据财政部 《生猪活体储备财务管理暂行办法》和我市副食品政府储备有关管理办法的规定，为做好副食品活体储备工作，加强副食品政府储备的财政财务管理，特制定本办法。
第二条 本办法适用于市级副食品活体储备的财务行为。各承储单位应根据本办法认真组织实施，完成好政府储备任务。
第三条 各承储单位必须做到政府储备与企业经营周转库存严格分开；市级政府储备与中央储备严格分开；活体储备与冻肉储备严格分开。并逐步形成活储与冻储的有机结合，做好储备任务的落实和储备商品的管理工作。
第四条 根据副食品市场流通的新特点和我市副食品资源现状、我市副食品活体储备的基本模式是：
（一）生猪活体储备的基本模式是选择与本市承储企业形成“一体化”经营的周边生猪基地和部分本市具备活储条件的生猪生产单位，以契约方式买断政府对未来某一市场状况下在圈活猪的动用权，以达到在市场波动情况下调控市场猪肉供应的一种政府猪肉储备方式。
（二）牛羊活体储备的基本模式是以承储单位对产区基地全资补栏、委托饲养为基础，通过契约方式控制在圈活体牛羊的产权和动用权，以保证政府调用的一种政府储备方式。
（三）鸡蛋场存储备的基本模式是通过合理安排国有鸡场蛋鸡存栏和鸡蛋上市周期形成有效的鸡蛋场存机制，以达到市场波动情况下政府可及时调用的一种鸡蛋政府储备方式。
第五条 各承储单位应积极推进副食品贸工农一体化建设，加速发展稳定的副食品生产基地，为实施活体储备培育承储条件。
第六条 为保证政府储备商品的安全，承储点必须经政府有关部门进行承储资格认证（具体标准由市商委制订），同时对在圈活体实行挂牌管理。
第七条 已具备承储条件的一体化生产基地需由承储单位提出申请，报有关部门审核确认。
第八条 承储资格经确认后，由承储企业按照有关活储规定代政府与承储点签订委托储备协议，并将有关基地文件一并报市财政局备案。
第九条 各承储单位和承储点应努力提高科学生产管理水平、提高产品质量、降低生产成本，安排好副食品的均衡生产和均衡出栏调市，并保证在储备协议规定的调用期内完成年度储备调用任务。生猪、活牛调用期为4个月，鸡蛋调用期为3个月。各承储点的年度储备调用量由市商委
、市财政局会同有关承储单位根据各承储点的承储能力进行确认。
第十条 活体储备商品成本由市财政局根据副食品一体化生产基地的实际生产成本，参照当期市场价格制定，并做为政府动用储备时的基础结算价。
第十一条 活体储备商品的更新由承储单位在一体化经营中的正常周转运行中解决，政府不在另行安排更新费用补贴。
根据需要，财政部门可适当安排周转资金，用于承储基地引种、扩群，提高饲养水平，以保证基地生产和基地商品收购的正常资金需要。政府动用储备商品时，发生的收益由财政部门收回或冲抵下一轮补充储备商品库存价值；贬值部分财政部门动用副食品风险基金予以弥补。政府动用
储备商品时的差价清算办法由市财政局另行制定并下发。
第十二条 活体储备商品的政府储备费用主要包括：（一）储备商品资金占用利息。根据财政部门确定的储备商品成本及核定储备量计付。（二）运费补贴。此项支出在政府动用储备商品时支付。（三）管理费用。用于承储单位为组织、协调活体储备任务，进行产销衔接和生产服务等
所发生的必要管理费用开支。
第十三条 活体储备费的拨付实行按财政年度季初预拨，年终清算办法。各承储单位应按《商品流通企业会计制度》的要求专户反映，并将活体储备商品与冻储商品分开核算。
第十四条 建立健全副食品活体储备报告制度。各承储单位应在每月后的20天内将副食品活体储备的存栏、出栏、补栏及储备费的拨付使用情况上报主管部门审核、并由主管部门在每月后30天内报送财政部门。
第十五条 各承储单位必须做好产销衔接和生产服务工作，加强生产监控和市场监测工作，安排好副食品储备的调用、补充、更新计划。
第十六条 市商委、市财政局及各级主管部门应对副食品活体储备实行定期或不定期的检查，杜绝危及储备商品安全的隐患，发现问题及时协商解决。
第十七条 实行奖惩制度。年终根据对承储企业的考核结果，对储备任务完成好的企业，给予表彰和奖励；对违反本办法的企业停拨储备费并暂停承储资格，情节严重的将按照《关于违反财政法规处罚的暂行规定》进行处罚。
第十八条 本办法自1997年7月1日起执行。
第十九条 本办法由市财政局负责解释。



1997年7月10日