浙江省人民政府


浙江省住宅区物业管理办法

省政府令第113号


《浙江省住宅区物业管理办法》已经省人民政府第２０次常务会议审议通过,现予发布，自一九九九年九月一日起施行。


省 长 柴松岳

一九九九年五月十一日



第一章　总　　则

第一条　为加强住宅区的物业管理,维护住宅区的公共秩序,保护业主的合法权益,创造良好的居住环境,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内城镇住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称的住宅区，是指住宅建筑面积ｌ万平方米以上、公用设施配套的居民生活区。
本办法所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
本办法所称业主,是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。
本办法所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。
　　 第四条　县级以上人民政府房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管本行政区域内住宅区的物业管理工作。
　　 各级有关行政主管部门应当按照各自的职责分工,配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
　　　　　　 第二章　业主大会与业主委员会

　 第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到６０％以上的,应当召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。
　 业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。
　　 第一次业主大会或业主代表大会,由住宅区所在地物业主管部门组织召开。
　　 第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
　　 （一）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
　　 （二)审议业主委员会工作报告；
（三)选举罢免业主委员会委员；
（四)决定聘用或解聘物业管理企业；
　　（五)审议通过住宅区物业管理方案；
　 　（六)决定其他有关业主权益的重大事项。
　　　第七条　业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员会或１０％以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。
　　 业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。
　 　 第八条　业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责：
　　　（一)召集和主持业主大会或业主代表大会；
　　　（二)根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；
　　　（三)监督检查物业管理经费的使用情况；
　　　（四)检查业主公约的执行情况；
　　　（五)受理业主对物业管理企业的投诉；
　　　（六)监督和协助物业管理企业的工作；
　　　（七)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
　　　 第九条　业主委员会根据住宅区的规模由５至１５人组成,设主任１人,副主任１至３人,每届任期３年。
业主委员会的决议,以组成人员的过半数通过。
　　已设立居民委员会的住宅区,业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。
　　第十条　业主公约对全体业主具有约束力。
　 业主公约的示范文本由省物业主管部门制定。
　　第十一条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。

　　　　　　　 第三章　物业管理企业

　　第十二条　住宅区交付使用而入住率不到６０％的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理,并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。
第十三条　实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
　　物业管理企业应当自委托合同签订之日起１５日内,将委托合同报住宅区所在地物业主管部门备案。
　　委托合同的示范文本由省物业主管部门、省工商行政管理部门共同制定。
　　第十四条　物业管理企业实行资质管理制度,具体办法由省物业主管部门制定。
　　第十五条　物业管理企业的权利：
　　（一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业；
　　（二)按照国家和省有关规定收取物业管理服务费；
　　（三)制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。
　　第十六条　物业管理企业根据委托合同提供下列服务：
　　（一)房屋公用部位、设备和住宅区公共设施的维修与养护；
　　（二)住宅区的清洁卫生；
　　（三)绿地、花草树木的养护、管理；
　　（四)车辆进出及停放的管理；
　　（五)配合公安部门维护住宅区内的公共秩序,做好安全防范工作；
　　（六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。
　　物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作,并接受所在地街道办事处的监督。

　　　　　　　第四章　物业的使用与维护

　　 第十七条　住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起１５日内，向所在地物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：
　　（一)住宅区总平面图；
　　（二)住宅区单体建筑、结构、设备图；
　　（三)住宅区地下管网图；
　　（四)有关设施、设备的使用和维修技术资料；
　　（五)住宅区综合验收资料。
　　住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。
第十八条　实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施的维修、养护。
　　第十九条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以业主委员会名义专户存储,专项管理。其收支情况应当公开,接受业主监督。
　　物业维修专项资金不得出借,不得用于房地产投资,不得用干经营股票、期货或其他具有风险的经营性活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。
　　第二十条　物业维修专项资金的具体收取、管理和使用办法,由省财政、物价主管部门会同省物业主管部门制订,报省人民政府批准后执行。
　　第二十一条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
　　第二十二条　住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
　　第二十三条　任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
　　（一)擅自改变房屋的结构、外貌和用途；
　　（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；
　　（三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
　　（四)擅自占用公共场地,损坏公共设施,毁坏绿化；
　　（五)随意停放机动车辆；
（六)乱设摊、乱设集贸市场；
　 （七)乱倒垃圾、杂物；
　 （八)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
　　（九)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
　　 第二十四条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
　　 物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　　　　　 第五章　物业管理用房与费用

第二十五条　开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积７‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供,其中３‰作为物业管理办公用房,4‰作为物业管理经营用房。
　物业管理用房产权属国家所有,交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。
　 第二十六条　物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价。具体收费标准,按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费。除法律、法规、规章另有规定外,其他部门不得重复收取。
物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主的监督。

第六章 法律责任

第二十七条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的物业管理企业，由物业主管部门责令其限期改正,可处以２０００元以上10000元以下的罚款。
第二十八条 住宅区开发建设单位不按本办法规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。
第二十九条 违反本办法第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定的，由有关主管部门依法查处。
第三十条 业主违反业主公约的,或者物业管理企业不履行委托合同的,应当依法承担民事责任。
第三十一条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序,按照有关法律、法规和规章的规定执行。
　 第三十二条　当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十三条 物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污截留、挪用物业维修专项资金,尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正,并给予行政处分。
　 第三十四条 违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

　 第七章 附　　则
　 第三十五条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区,应当按照本办法的规定进行规范。物业维修专项资金和物业管理用房提取的具体办法，由各市、县人民政府制定。
本办法施行前巳交付使用但尚未实行物业管理的住宅区,可参照本办法规定逐步实行物业管理。
　　第三十六条 本办法自１９９９年９月１日起施行。


浅谈如何实现司法公正与效率

刘 武 波

公正与效率是人民法院在二十一世纪的工作主题。确保司法公正，提高司法效率是新世纪人民法院工作的出发点和落脚点，是审判工作的灵魂和生命。作为新世纪的人民法官，应当把锲而不舍地追求司法的公正与效率作为最崇高、最光荣的职责。如何实现司法公正与效率，不仅是各级人民法院着重考虑的，也是每位法官应当思考的问题。下面笔者就如何实现司法公正与效率谈一些粗浅的看法。
一、在思想上必须对司法公正与效率引起高度重视
最高法院肖扬院长在新世纪来临之际，提出人民法院在二十一世纪的主题就是公正与效率。司法公正是人民法院永恒的追求。提高司法效率是适应新世纪形势发展的要求。维护司法公正，是每一位法官的神圣职责，它体现在每一位法官审理的每一个案件之中，体现在每一次裁判之中，体现在每一项诉讼活动中。它要求人民法院始终把审判工作置于党和国家的工作大局之中，为改革、发展、稳定提供可靠的司法保障和优质的法律服务。为此，必须进一步增强大局意识，全面发挥各项审判职能作用，在确保公正裁判的前提下，努力提高司法效率，追求审判工作的法律效果与社会效果的有机统一。每位法官对此必须有清醒认识，牢固树立公正意识、效率意识。要始终把政治合格放在首位，明确政治方向，增强政治鉴别力和敏锐性，牢记服务宗旨，树立正确的世界观、人生观、价值观，始终与党中央保持高度一致。要用邓小平理论和“三个代表”重要思想武装头脑，确保政治上的清醒与坚定，自觉运用邓小平理论指导审判工作，使审判工作服务和服从于全党全国工作大局。每位法官都应忠实地履行宪法和法律赋予的职责，确保司法公正，为改革、发展、稳定服务。要以“说老实话、办老实事、做老实人”和“爱党、爱国、爱院、爱岗”为基本要求，在思想上划清正确与错误的界线，增强抵御资产阶级腐朽思想侵蚀的免疫力。要以李增亮、陈印田、蒋庆等先进模范为榜样，想事业甘于奉献，为人民不计功利，多为老百姓办实事、办好事，切实为群众做好排扰解纷工作。
二、必须努力提高法官的业务素质
法官业务素质的高低，直接影响到司法的公正性和诉讼效率。特别是随着市场经济的快速发展，审判工作面临越来越多的新情况和新类型案件，一个业务素质不高的法官是很难适应的，更别说体现司法公正与效率。因此，每位法官都应熟悉和掌握国家制定和颁布的法律、法规及相关司法解释，还要掌握与审判工作密切相关的社会主义市场经济知识，现代科学技术知识和其他知识，认真钻研审判实践中出现的新情况、新问题。要提高业务素质，首先应积极参加教育培训。教育培训有系统的规划、完整的学习内容和明确的要求，通过培训，可以使某一方面的技能得到迅速提高，同时还可加强交流，获取更多的信息和经验，取人之长，补己之短。其次，还可通过不断自学，来提高自己的业务素质。国家新颁布的法律、法规及最新司法解释都必须通过自学来弄懂、弄通，并在审判实践中熟练运用。对一些常用的重要法律，通过自学，可以达到温故而知新。在审判实践中，遇到新情况、新问题，也需要通过自学来了解相关知识。再次，有意识、有选择地参加庭审观摩，也有利于提高业务水平。法官作为一名旁听人员观摩庭审，不仅可以学习优秀法官的庭审技巧和对法律的运用，还可以从中发现不足，提出完善的方法，以提高自己的庭审能力。另外，多向有经验的老法官请教，平时注意积累、总结，也都有利于提高自己的业务素质。
三、要积极推行审判方式改革
审判方式改革，要求办案活动必须依法公开、民主、透明，以公开促公正，从而改变过去诉权与审判权不分，由法官大包大揽为诉审分离，法官居中裁判；由先定后审转变为先审后定，从过去的“暗箱操作”、“不透明”，开庭走过场，走向“公开审理查真相，法官当众断是非”，从过去审的不判，判的不审，逐步转变为又审又判，尽最大可能体现司法公正。当前各类社会主体利益冲突日益增多，案件种类和数量每年都在剧增，法院面临的客观现状是案多人少，工作量很大。因此，提高办案效率，实现快速、高效、优质的办案要求是摆在法院面前的迫切课题，我们必须着眼于从改革审判方式上做文章，尽量减少诉讼中重复、繁琐的环节，最大限度地减少法官重复、无效的劳动，以最短时间办出最优质的案件来。审判方式改革，其最终目的就是要实现司法公正与效率。因此，改革不仅体现在庭审方式上，而且从立案到最后的执行都应当进行改革。在立案上，要完善机制，实行立审分离。过去案件由各审判庭或法官自行立案、收费和审理，由此产生诸多弊端。如自办“关系案”、收受“无管辖案”、争揽“经济案”、推拖“棘手案”等，致使诉讼一开始就偏离公平、公正的轨道，极易造成审判秩序和收费管理的混乱。推行审判方式改革，实行统一立案、统一收费的制度，使立案的不审案，审案的不立案，保证了立案质量，避免了“人情案”、“关系案”的发生，维护了法院的公正形象，同时加强收费统一管理后，避免了审判庭乱收费和收费管理混乱的状况，有利于法院的廉政建设。在庭审方式上，要强化开庭审理，建立规范庭审机制。确立公正高效的审判运行机制，必须把改革的重点放在开庭审理的各个环节上，探索最佳的科学的审判方式。改革中要坚持二个不能变：法律规定的制度、原则不能变，开庭的程序规程不能变。要着重改革的是过去存在的三个弱化现象：即改革当事人举证责任弱化，庭审功能弱化，审判机制弱化而导致的办案效率低、效果差的状况。大力推行开庭审理中的三个强化：一是强化当事人举证责任，完善举证制度。确立“当事人举证为主、法院查证为辅”的举证制度，是审判方式改革中提高庭审功能的首要环节。鉴于当事人举证的意识和能力的局限性，要明确告知各类案件当事人的举证要点和法院调查取证的范围，依法指导当事人举证。同时，要发挥律师的作用，提高举证质量。决定受理的案件要告知当事人有权委托诉讼代理人，对接受委托的律师通知其到庭与法官交换意见，提出举证要求，便于及时为当事人举证。二是强化庭审功能，实行一步到庭和诉辩式开庭方式。实行“一步到庭”就是适用简易程序审理的案件，主审法官可以直接传唤当事人开庭审理，当庭调解，当庭判决。对于适用普通程序的案件，合议庭对当事人提供的证据进行必要的审查，编写好庭审提纲后直接开庭，在庭审中完成举证、质证、认证工作。一次开庭能够确认事实、分清是非责任的可以当庭调解或判决，不能确认事实和证据的，可以告知当事人补充证据后再次开庭。实行诉辩式开庭方式就是变过去常用的纠问式为诉辩式。法官是庭审的主导者，同时突出当事人在诉讼中的主体地位，法官指导当事人在庭审中进行陈述、举证、质证和辩论，保障其充分行使诉讼权利。法官在庭审中的职责主要是“审”和“判”二个任务，审查、认定事实和证据，裁判当事人的是非责任。这样在法官主持下，由诉讼双方当事人面对面，有话讲在法庭，有理争辩在法庭，有证举在法庭，是非责任分清在法庭，法律和道理讲在法庭，调解和裁判也在法庭。法官通过主持庭审，公开裁判，使胜诉者高高兴兴，败诉者无话可说，旁听者点头称是。而且将庭审过程全公开，不仅有利于公正处理案件，提高诉讼效率，而且还能达到宣传国家法律的效果，增强公民对国家法律制度的信赖和信心，使老百姓在自愿、自觉的前提下，认识法律、信服法律、尊重法律，遵守法律。三是强化合议庭和独任庭的职能。审判委员会要向合议庭和独任庭放权，提高独任庭、合议庭的责任心，强化其职能。同时，要严格执行错案责任追究制，谁办错案谁负责。在执行方面，要实行审执分立，理顺执行机制。执行工作的好坏影响整个审判工作的效果。因此，在观念上要纠正重审判轻执行的倾向，树立执行与审判并重的思想，建立起审判与执行既各自独立又相互配合的工作机制。要改进执行方式，坚持公正、文明执法，做到“三个结合”即集中执行与常规执行相结合、集体执行与独任执行相结合；强制执行与说服教育相结合。在执行中坚持以被执行人履行义务为目的，充分运用法律赋予的强制措施促使被执行人履行已经生效的裁判。通过积极推行审判方式改革，做到快立案、快审案、快执行，最终实现司法公正与效率。
四、要健全制度，加强监督
要实现司法公正与效率，还必须健全各项制度，加强内外监督。法官手中握有神圣的审判权，但权力失去监督必须会导致腐败。党的十五大提出，反对腐败要坚持“标本兼治，教育是基础，法制是保证、监督是关键”。制度建设对提高队伍素质，防腐倡廉具有十分重要的作用。近年来，人民法院在公正司法上做了大量工作，取得了明显成绩，为维护社会稳定，保护国家、集体、公民个人的合法权益，保障改革开放和现代化建设的顺利进行，做出了重要的贡献。但也应当清醒地看到，我们的队伍中还存在一些影响司法公正的问题，主要表现在：受地方保护主义的干扰，在个别案件上不严格依法办案；有的受利益驱动，争管辖，抢案办，乱扣押、冻结，乱收费、乱拉赞助；一些案件长期积压，超审限；少数干警为了个人利益，以案谋私，办“关系案”、“人情案”，接受当事人的吃请或钱物，徇私舞弊，贪赃枉法。虽然这些现象只是极少数，但它对法制建设的破坏极大，正如英国思想家弗兰西斯·培根在其《论法律》一文中所讲：“我们应当懂得，一次不公正的裁判，其恶果甚至超过十次犯罪，因为犯罪虽是无视法律——好比污染了水流，而不公正的审判则毁坏了法律——好比弄赃了水源。”江泽民同志在中纪委八次全会讲话中也深刻地指出：“史治上的腐败，司法上的腐败，是最大的腐败，是滋生和助长其他腐败的重要根源。”为此，我们既要强化内部监督机制，又要全力开通外部监督渠道，但功夫要下在内部监督机制的自我完善上，要健立、健全严格的内部制约制度和行为规范。在制度建设上，主要应抓好以下工作：一是改革法院人事制度，按照公开、择优、竞争的原则，做到能者上、平者让、庸者下。二是严格依照法律的要求规范上下级法院之间的关系，完善审判监督制度。三是建立、健全岗位责任制，进一步依法规范审判组织之间，以及审判组织与院长、庭长之间的职责、权限，努力改进审判作风，提高办案效率。四是按照公开、公正的原则，对立案、庭审、执行等工作加以规范，确保诉讼活动的公开化和公正性。五是建立、健全立审分立、审执分立、审监分立的自我约束机制，强化对审判权的制约，这对保证裁判的公正和法院队伍的廉洁具有积极的作用。六是严格规范审判人员与当事人、律师之间的关系，禁止接受当事人及其代理人的吃请，禁止向当事人乱收费、乱拉赞助，禁止私下或单独会见当事人及其代理人、辩护人，禁止为当事人介绍律师和为律师介绍案件。七是推行冤案、错案责任追究制度。八是建立严格的诉讼费收缴、管理和使用制度，落实中央关于“收支两条线”的规定，制订解决乱收费、乱拉赞助和办案“三同”等问题的办法。此外，还要进一步健全、完善政治学习和业务培训制度，建立和健全法官礼品登记和收入申报制度等等。就外监督而言，应着重做好以下工作：一是要建立和完善主动接受党委领导、人大监督制度。党委的领导、人大的监督和政协委员的意见是实现司法公正和效率的重要保障。各级法院应开门纳谏，主动上门征求党委、人大、政协对法院工作的意见和建议，主动邀请人大代表、政协委员等参与检查、评议法院工作，旁听案件的审理；对人大代表和政协委员的批评意见，要进行认真负责的调查处理，并应及时向人大代表和政协委员反馈，绝不能敷衍塞责。二是要建立法官违法违纪的投诉制度。各级法院要设立法官违法违纪投诉中心，设立专门投诉电话、投诉信箱和投诉接待室。任何党政机关、社会团体和公民都可以对法官在审判活动中的违法违纪行为进行电话、信函和当面投诉；投诉中心应在纪检、人大工作部门的监督下，定期将投诉情况公布，分别调查处理。我们提倡署名投诉，以便对违法违纪和品行不好的审判人员进行调查处理。人民法院应采取切实可行的有效措施，保护投诉人的人身安全和民主权利。当然，任何机关、团体和公民都应当以对法律负责的态度，实事求是，从维护法律权威和正常的审判活动出发，以自负其责的精神进行投诉。三是要自觉接受舆论监督。要把宪法和法律规定的公开审判制度落到实处。各类案件除涉及国家机密、公民个人隐私、未成年人犯罪以及法律另有规定不予公开审理外，一律实行公开审判制度，都不许实行“暗箱操作”。公开审理，除允许公民自由旁听外，还可实行电视和广播对审判活动的现场直播，允许新闻机构以对法律负责的态度如实报道。实行现场直播，能增加透明度，使审判活动处于公众和新闻媒体的直接监督之下，有利于审判人员严格依法办事和廉洁自律。

（作者单位：江西省吉水县人民法院）