农业部办公厅关于印发《农业部预算单位请款和用款规程》的通知
农业部办公厅
农业部办公厅关于印发《农业部预算单位请款和用款规程》的通知
农办财〔2012〕170号
部机关各司局，直属各单位:
为加强农业部预算单位国库集中支付管理，规范请款和用款程序，保证资金安全，提高使用效率，根据国库集中支付制度等有关规定，结合农业部实际情况，我们制定了《农业部预算单位请款和用款规程》。现印发给你们，请遵照执行。执行过程中有何问题，请及时反馈。
农业部办公厅
2012年12月20日
农业部预算单位请款和用款规程
第一章 总则
第一条 为加强农业部预算单位（包括部本级，以下简称单位）国库集中支付管理，规范请款和用款程序，保证资金安全，提高使用效率，根据国库集中支付制度等有关规定，结合农业部实际情况，制定本规程。
第二条 纳入单位预算的财政拨款资金适用本规程。资金支付实行财政直接支付和财政授权支付方式。
第三条 请款，指编报用款计划（分月用款计划，下同）。用款，指审核办理支出。请款和用款遵循以下原则：
（一）按预算执行。应保证与预算科目编码、项目编码、项目名称、金额等一致。预算批复前，与“二上”预算一致；预算批复后，与部门预算一致。
（二）分年度管理。应区分当年预算、上年结转和结余资金，分别进行明细核算和统计，并与会计账表相关数字核对一致。
（三）按程序操作。应明确申请、审核、审批、办理、报告等环节的工作要求和责任，彼此衔接、相互监督。
第四条 财务司负责监督指导和管理各单位请款和用款，审核部本级用款计划等表格材料。
第五条 各单位负责编报本单位用款计划，审核办理支出，进行账务处理，填制有关表格材料并逐级报送。
第六条 农业部财会服务中心（以下简称财会中心）受财务司委托，承办部本级请款和用款业务，审核汇总各单位表格材料，报送电子信息，办理有关手续，反馈有关情况。
第二章 用款计划管理
第一节 用款计划编报与核批
第七条 各单位依据预算控制数，编制国库集中支付范围划分表，在报送“二上”预算的同时，将范围划分表送财会中心审核汇总。
公共财政预算支出和政府性基金预算支出实行财政直接支付的资金范围包括：年度财政投资1000万元（含）以上的工程采购支出（包括建筑安装工程、设备采购、工程监理、设计服务、移民征地拆迁和工程质量保证金等支出，不包括建设单位管理费等零星支出）；单位所在地在直辖市、省会城市和计划单列市市辖区的预算单位项目支出中，纳入政府采购预算且单个采购项目金额120万元（含）以上的物品和服务采购支出（以单位报送的项目支出预算明细表为划分依据），未列明单个采购项目的，部门预算中所列采购项目金额200万元（含）以上的物品和服务采购支出；纳入财政统发范围的工资、离退休费；能够直接支付到收款人或用款单位的转移性支出，包括拨付有关企业的补贴等。实行财政授权支付的资金范围包括：未纳入财政直接支付的工程、物品、服务等采购支出；特别紧急支出；财政部规定的其他支出。
国有资本经营预算支出全部实行财政直接支付（财政部另有规定的除外）。
第八条 各单位依据预算控制数和上述范围划分表，编制全年用款计划，包括基本支出用款计划和项目支出用款计划。基本支出用款计划按照年度均衡原则编制，项目支出用款计划按照项目实施进度和政府采购计划编制。
第九条 上年12月5日前，财务司（预算处）提供“二上”预算汇总电子信息和年度预算科目变动情况。12月9日前，财会中心将汇总后的国库集中支付范围划分表通知各单位核对，包括单位名称、科目编码、项目名称、支付方式、金额等。12月10日前，财务司以司函将范围划分总表报送财政部国库司和农业司，财会中心报送范围划分总表和明细表电子信息。
第十条 上年12月10日前，各单位依据“二上”预算数及核对后的范围划分表，编报1—5月用款计划。财会中心审核汇总，于12月15日前将电子信息报送财政部。
第十一条 预算批复后15个工作日内，财会中心依据部门预算，调整范围划分表，并通知有关单位核对。部门预算与“二上”预算一致的，不再调整范围划分表（财政部另有规定的除外）。财务司以司函将范围划分总表重新报送财政部国库司和农业司，财会中心报送范围划分总表和明细表电子信息。
第十二条 当年5月5日前，各单位依据批复预算数及核对后的范围划分表，结合支出测算情况，编报6—12月用款计划。财会中心审核汇总，于5月15日前将电子信息报送财政部。
第十三条 财政部核批的用款计划，财会中心应及时核对并通知各单位。财政部未核批、退回的用款计划，财会中心应会同有关单位进行调整，按照原用款计划行号重新报送。
第二节 用款计划账务处理
第十四条 财政部核批用款计划后，实行财政直接支付的，逐月下达财政部零余额账户用款额度（财政直接支付资金）。有关单位提出支付申请，获得批准并办理支付后，依据代理银行盖章的《财政直接支付入账通知书》，作收到和支付额度的账务处理。
实行财政授权支付的，逐月下达预算单位零余额账户用款额度（财政授权支付资金）。各单位每月依据代理银行盖章的《财政授权支付额度到账通知书》，作收到额度的账务处理；向代理银行签发支付指令后，作支付额度的账务处理。
第十五条 年终，财政部、代理银行分别将剩余的财政部零余额账户和预算单位零余额账户用款额度注销。注销的额度于下年年初自动恢复。各单位作相关注销及恢复额度的账务处理。
第十六条 因特殊情形，当年未能及时按照预算数全额编报用款计划的，财会中心应会同有关单位于下年1月10日前补报当年12月份用款计划。有关单位作相关恢复额度的账务处理。
第三节 用款计划调整
第十七条 紧急、突发、重大事项导致用款额度不足以保证支付时，有关单位应及时提出书面申请，包括科目编码、项目编码、项目名称、支付方式、预算数、已核批用款计划的月份及金额、申请调整用款计划的月份及金额、调整原因等。财务司以司函报送财政部国库司。财政部国库司同意后，有关单位编报调整用款计划。
第十八条 发生调增、调减预算情况的，财务司（有关预算管理处室）应将单位名称、科目编码、项目名称、支付方式、金额等通知有关单位和财会中心。有关单位按照规定编报调整用款计划。财会中心审核汇总，依据财务司确认的调整情况表，将用款计划电子信息报送财政部。
调增预算，基本支出500万元（含）以下、项目支出2000万元（含）以下的，可一次性编报用款计划；基本支出500万元以上的，按照以后各月均衡原则编报用款计划；项目支出2000万元以上的，按照项目实施进度和政府采购计划编报用款计划。调增预算文件明确支付方式的，按照文件要求执行；未明确支付方式的，由财会中心按照第七条规定的标准进行范围划分并通知有关单位核对。
调减预算后，预算数小于已核批用款计划数的，有关单位应编报负用款计划办理调出，并提供相关说明，包括科目编码、项目编码、项目名称、支付方式、预算数、已核批用款计划数、实际支付数、剩余用款计划数、需调出用款计划数等。剩余用款计划数不足以调出的，应退回资金补足剩余用款计划数；确实无法执行的，应书面说明有关情况。公式：需调出用款计划数=已核批用款计划数-预算数。剩余用款计划数=已核批用款计划数-实际支付数。
第十九条 批复预算数大于“二上”预算数的，按照第十二条规定编报用款计划。批复预算数小于“二上”预算数的，按照第十八条规定办理。
第四节 结转和结余资金用款计划管理
第二十条 上年结转和结余资金，于当年1、2、3月按照50%、25%、25%的比例恢复额度（不足10万元的，全部于1月恢复），除计划调整时需编报调整用款计划外，其余情形不需再编报用款计划。
第二十一条 根据项目实施进度，需要调增结转资金1、2月额度恢复比例的，有关单位应及时提出书面申请，包括单位组织机构代码，申请调增恢复比例的科目编码、项目编码、项目名称、支付方式、月份、金额、支出事项等。财务司以司函报送财政部国库司。
第二十二条 本单位形成的结余资金，应全部统筹用于编制以后年度部门预算。收到财政部对结余资金的审核确认数，有关单位应核对科目编码、项目编码、项目名称、支付方式、年初申报数、实际支付数、剩余额度等。发现与审核确认情况不符的，应上报核实；剩余额度不足的，应退回资金补足剩余额度。
第二十三条 财务司（预算处）将结余资金统筹编制下年部门预算时，应在预算编制阶段通知有关单位。有关单位应报送相关正式文件，核对由部统筹结余资金的科目编码、项目编码、项目名称、支付方式、审核确认数、实际支付数、剩余额度等。发现与统筹情况不符的，应上报核实；发生实际支付数的，应提供批复动用的文件依据；剩余额度不足以统筹调出的，应退回资金补足剩余额度。
第二十四条 下年统筹使用结余资金时，按照第十八条规定编报调整用款计划。对于实有资金，需调整给其他单位的，上交部本级基本存款账户，由部本级转拨；需本单位调整使用的，直接调整账务。
第三章 支出审核办理
第一节 支出事项
第二十五条 各单位的支出，包括人员支出、公用支出和项目支出，应严格按照预算及项目批复等规定的用途使用资金。项目资金专款专用。结转资金按照原用途继续使用。因特殊情形需调整用途的，应提出书面申请，由财务司（有关预算管理处室）审核，按照规定报财政部审批。
本单位形成的结余资金，未经批准不得动用。因特殊情形需在预算执行中动用结余资金安排必需支出的，应提出书面申请，由财务司（预算处）报财政部审批。基本建设项目结余资金，按照规定将应上交中央国库的结余资金上交，留用的结余资金需报财政部批准后方可动用。
第二十六条 各单位应严格执行法律法规、支出定额标准、资产配置标准、主管部门管理办法、预算及项目批复等规定的开支范围及开支标准；上述方面没有规定的，由单位规定，上报备案后执行。
第二十七条 各单位应严格执行政府采购制度和出差、会议、出国（境）等审批制度有关规定。
第二十八条 经办人员应按照上述要求办理有关事项，并取得有关文件、政府采购合同、政府采购中标公告、协议供货合同、签报等资料，作为审核办理支出的依据，提供给单位财务部门。
第二节 结算报销
第二十九条 各单位的公务支出（公用支出和项目支出），经办人员应及时办理结算，取得发票、财政票据等凭证；属于政府集中采购的，应取得集中采购电子验收单等凭证；使用公务卡结算的，应取得有关银行卡消费凭证。有关管理办法及合同约定对结算另有要求的，应严格执行。
不符合规定的发票，应拒收；不按照规定使用的财政票据，应拒付款项，财务部门均不得报销。发票、银行卡消费凭证、合同、采购清单等凭证资料的金额和内容应相互一致；发生不一致的，经办人员应取得证明材料。
第三十条 凡《中央预算单位公务卡强制结算目录》规定的公务支出，经办人员应使用公务卡结算，原则上不再使用现金。下列情形可暂不使用公务卡结算：
（一）按照规定支付给个人的支出。
（二）签证费、快递费、过桥过路费、出租车费用等目前只能使用现金的支出。
（三）在县级以下（不包括县级）地区发生的公务支出。
（四）在县级及县级以上地区不具备刷卡条件的场所发生的单笔消费在200元以下的公务支出，但经办人员应提供不能使用公务卡结算的证明材料。
除上述情形外，不使用公务卡结算的，经办人员应提出申请，由本人或有关人员填写《不使用公务卡结算审批表》，按照单位报销管理规定办理审批，必要时应提供不能使用公务卡结算的证明材料。
第三十一条 经办人员应在规定期限内填写报销单据，附发票、银行卡消费凭证、合同、采购清单等凭证资料，到单位财务部门办理报销。使用公务卡网上银行结算的，还要提供姓名、卡号、结算日期和金额等信息。
确因工作需要，公务卡持卡人不能在规定期限内返回单位办理报销的，应提供姓名、卡号、结算日期和金额等信息，由本人或有关人员办理借款，单位财务部门按照规定先将资金转入公务卡，持卡人返回单位后补办报销。
第三十二条 单位财务部门审核支出事项是否符合规定，凭证资料是否合法规范、准确完整等；对使用公务卡结算的，还要登录公务卡支持系统，查询核对公务支出的真实性。
使用公务卡结算，因个人报销不及时造成的罚息、滞纳金等费用，由经办人员承担；因单位报销不及时造成的相关费用，以及由此带来的对个人资信影响等责任，由单位承担；但不符合支出管理规定的，应责成经办人员按照规定补充或调整办理有关手续，报销时限责任由经办人员承担。
第三十三条 公务卡持卡人在执行公务中原则上不允许利用公务卡信用额度提取现金（透支提现）。确有特殊需要的，应提出申请，由本人或有关人员填写书面材料，按照单位报销管理规定办理审批。经批准后，提现手续费等费用由单位承担，但对个人资信影响由持卡人承担；未经批准的，提现手续费等费用由持卡人承担。
第三十四条 批准报销的公务支出，使用公务卡结算，应由预算单位零余额账户开支的，单位财务部门通过公务卡支持系统编制《还款明细表》；应由本单位实有资金账户开支的，于免期还款期到期之前直接将资金转入公务卡，不再通过公务卡支持系统办理，具体由单位财务部门与开户银行协商确定。
使用转账方式结算的，按照有关规定办理。在第三十条规定情形之外不使用公务卡结算的，单位财务部门依据《不使用公务卡结算审批表》登记备查。
第三节 资金划拨
第三十五条 各单位可以向本单位按照账户管理规定保留的相应账户划拨工会经费、住房公积金和提租补贴，以及经财政部批准的特殊款项，不得违反规定向本单位实有资金账户，以及开设预算单位零余额账户的上级主管单位、所属下级单位划拨资金。
第三十六条 有关单位向地方及其他单位、未开设零余额账户的所属下级单位划拨资金，应依据预算及项目批复等文件；用于本单位工程、物品、服务等采购支出的，应严格执行政府采购制度有关规定,通过订立合同等方式保证资金安全，严格结算管理，依法取得有关凭证。划拨资金后，有关单位应按照规定督促指导项目实施，及时考核验收。
第三十七条 部本级向地方及其他单位划拨资金，有关司局应向财务司（有关预算管理处室）提供相关说明、资金分配表及相应的项目申报书、收款单位账户等；用于部本级工程、物品、服务等采购支出的，应严格执行政府采购制度有关规定，严格结算管理，依法取得有关凭证。
相关说明包括科目编码、项目名称、支付方式、金额、预算及项目批复情况等。收款单位应为资金分配表上的单位（实行统一核算的除外）。划拨资金后，有关司局应督促指导项目实施，及时考核验收，并将有关情况报送财务司。
第三十八条 各单位应通过财政直接支付和财政授权支付方式支付资金，不得违反规定通过本单位实有资金账户垫付资金。在用款计划核批之前，发生下列特殊情况之一的，报请财政部国库司备案后，可以垫付资金：
（一）经国务院批准并限时开工的基建投资项目支出。
（二）基建投资项目前期费用支出。
（三）重大紧急突发事项支出。
（四）其他按照规定允许垫付的支出。
有关单位应在垫付前提出书面申请，包括拟垫付事项、具体内容、金额、原因、资金来源等，并提供相关文件复印件。财务司以司函报送财政部国库司，并及时将财政部国库司备案情况通知有关单位。
第三十九条 在用款计划核批之后，有关单位应提出资金归垫的书面申请，包括垫付备案情况、实际垫付金额和内容、垫付账户、用款计划核批情况等，并提供垫付资金的账簿记录、记账凭证、银行结算证明、发票等凭证资料复印件（加盖单位财务专用章）。
以财政直接支付方式进行资金归垫的，按照财政直接支付程序办理。以财政授权支付方式进行资金归垫的，由财务司以厅文报送财政部国库司。财政部国库司批复后，财务司将批复文件转发给有关单位。有关单位持批复文件，到代理银行办理归垫。
第四节 支付办理
第四十条 各单位以财政直接支付方式办理转账等结算业务，但不得提取现金；以财政授权支付方式办理转账、汇兑、委托收款等结算业务，按照规定提取现金。
第四十一条 有关单位依据财政直接支付用款计划（及恢复额度）和支出审核审批结果，填写支付申请书（含支付编码），提供发票等凭证资料，经所在省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处（财政专员办）审核并签署同意后，送财会中心。财会中心填写《财政直接支付汇总申请书》。财政部国库司审核，代理银行在预算科目（项目）用款额度内办理支付。
纳入财政统发范围的工资、离退休费，由财政部国库司办理财政直接支付，有关单位应每月及时报送有关数据信息。
第四十二条 各单位依据财政授权支付用款计划（及恢复额度）和支出审核审批结果，签发支付指令（转账支票、现金支票、汇兑凭证等，含支付编码），代理银行在预算科目（项目）用款额度内办理支付。
各单位应在公务卡免息还款期到期3个工作日之前（跨行办卡的为5个工作日之前）向发卡银行签发支付指令，附由《还款明细表》汇总生成打印、加盖单位财务专用章的《还款汇总表》，办理公务卡还款。
第四十三条 各单位办理财政授权支付网上银行支付业务，应加强电子安全管理，将电子密钥视同实物印章管理使用，并至少设置支付信息录入和审核2个岗位操作权限。具有录入权限的人员只能在线录入支付指令，不能提交代理银行；具有审核权限的人员只能对录入的支付指令进行审核，并将审核通过后的支付指令提交代理银行，不能录入或修改。
第四十四条 在支付之前，因用款额度不足以支付，或者凭证要素填写错误，财政专员办、财政部国库司、代理银行等退回支付申请书或者支付指令的，有关单位应核实处理。
第四十五条 在支付之后，因收款单位账户填写错误，代理银行通知退回财政直接支付资金的，有关单位应核实办理有关手续。需要退回财政直接支付资金补足剩余用款计划数或剩余额度的，有关单位应向代理银行说明原支付业务情况，办理有关手续。
代理银行通知退回财政授权支付资金，以及需要退回财政授权支付资金补足剩余用款计划数或剩余额度的，有关单位应填写《财政授权支付更正（退回）通知书》，作为银行票证的附件一起送交代理银行，办理有关手续。
跨年度退回资金小于或等于当年对应预算科目实际支付数的，按照上述要求办理。跨年度退回资金大于当年对应预算科目实际支付数或者当年没有对应预算科目的，有关单位应提供相关说明。财务司以司函报请财政部国库司指定退回资金的预算科目。
第四十六条 在支付之后，因其他差错，需要更正财政直接支付资金支付编码、金额等的，有关单位应单独填写更正申请书，按照原支付程序办理；需要更正财政授权支付资金支付编码、金额等的，应单独填写《财政授权支付更正（退回）通知书》送代理银行办理。
第四章 对账和报告
第四十七条 各单位应定期核对账簿记录、银行对账单、库存现金、记账凭证及有关资料，保证账实相符、账证相符、账账相符。
第四十八条 每月终了后2个工作日内，各单位应查收代理银行发出的财政授权支付对账单，于每月终了后4个工作日内对账完毕、反馈代理银行，并于每月终了后5个工作日内，将其与代理银行对账结果、异常及更正情况报送财会中心。
每月终了后10个工作日内，财会中心应将代理银行总行月报表与各单位国库集中支付情况进行核对，反馈代理银行总行。
季度终了后15个工作日内，财会中心应将财政部国库司对账回执以及各单位与代理银行之间的季度对账结果、异常及更正情况报送财政部国库司。
上述对账过程中，对账不符时，应及时沟通，共同核查，分清责任，按照“谁的差错谁更正”的原则，在发现差错的当期及时更正。
第四十九条 财政部国库司通过财政国库动态监控系统发现财政授权支付疑点的，有关单位应核实并报告，按照要求提供有关账簿记录、记账凭证、银行结算证明、发票等凭证资料复印件（加盖单位财务专用章）。
第五十条 各单位应按照规定报告预算数、已核批用款计划数、实际支付数、剩余用款计划数等当年预算执行情况，审核确认数、实际支付和统筹调出数、剩余额度等结转结余资金执行和消化情况，以及差旅费、会议费、因公出国（境）费、公务用车购置及运行费、公务接待费等支出情况。各单位财务部门应及时向业务部门反馈上述情况。
第五十一条 各单位应按照规定报告项目资金使用情况，并在项目完成后，报送项目支出决算和使用效果的书面报告。
第五十二条 预算年度结束后，各单位应按照年终剩余额度（年终剩余用款计划数），于下年1月10日前编报国库年终结余申报核批表。因年度预算科目变动等情况，调整有关科目（项目）剩余额度的，有关单位应提供相关说明，包括调增的来源，调减的去向，调整依据等。财会中心审核汇总。1月20日前，财务司以部文报送财政部国库司和农业司，财会中心报送电子信息。
各单位应按照规定及时编报财政拨款结转和结余资金情况表，并分析说明形成结转资金或结余资金的原因。财会中心审核汇总。2月底前，财务司以厅文报送财政部预算司和农业司，财会中心报送电子信息。
第五章 附则
第五十三条 各单位应根据本规程，结合实际情况，制定完善本单位实施公务卡强制结算目录的实施细则、有关审批程序和报销手续。
第五十四条 中国农业科学院、中国水产科学研究院、中国热带农业科学院、黑龙江省农垦总局、广东省农垦总局应根据本规程，结合实际情况，制定完善所属单位国库集中支付表格材料的编报审核程序和时限，报财务司备案。
第五十五条 本规程由财务司负责解释。
第五十六条 本规程自发布之日起施行。《农业部办公厅关于印发<农业部本级请款和用款规程>的通知》（农办财〔2011〕13号）同时废止。
附件：
农办财[2012]170号.CEB
http://www.moa.gov.cn/govpublic/CWS/201301/P020130108563918692478.ceb
盐城市人民政府关于印发盐城市物业管理实施细则的通知
江苏省盐城市人民政府
盐城市人民政府关于印发盐城市物业管理实施细则的通知
盐政发〔2009〕104号
各县（市、区）人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《盐城市物业管理实施细则》印发给你们，希遵照执行。
盐城市人民政府
二○○九年五月五日
盐城市物业管理实施细则
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护物业当事人的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本实施细则。
第三条本实施细则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋登记簿记载的权利人（含商品房预告登记的权利人）。
本实施细则所称使用人，是指房屋的实际使用人和承租人。
本实施细则所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。
各县（市、区）房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作；负责辖区内物业项目经理及其从业人员的日常管理与考评，调处矛盾纠纷。
建设、规划、城管、工商、物价、公安、司法、民政等部门按照各自职责范围，协同实施本细则。
(一)各县（市、区）政府
负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督；协调解决小区管理中的综合性问题；督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作，帮助业主把好业主委员会筹备组人选关，并落实考核工作。
(二)房产行政主管部门
负责对住宅物业管理活动的监督管理，加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；主动依靠街道(乡镇)，做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作，指导其日常运作；依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。
(三)规划行政主管部门
负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；依法查处住宅小区内的违法建筑及外立面开墙破洞行为。
(四)建设行政主管部门
负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；负责物业管理区域内绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木、绿地变动的审批，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾；负责物业管理区域内污水排放，燃气管道设施的检修、维护工作。依法查处毁绿行为。
(五)城管行政主管部门
负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处；负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。
(六)公安行政主管部门
指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。
(七)物价行政主管部门
确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
(八)环保行政主管部门
负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
(九)工商行政主管部门
加强企业登记审查，对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记。
(十)质监行政主管部门
对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
(十一)民政行政主管部门
落实街道(乡镇)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。
(十二)物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯、环卫等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业服务企业代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。
第五条各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章业主及业主大会
第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督住宅专项维修资金的使用执行情况；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主应当履行下列义务：
（一）遵守国家和地方相关物业管理的规定；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；
（六）按照有关规定交纳住宅专项维修资金；
（七）配合物业服务企业的服务活动；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用的物业建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主或者业主人数较少且全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
第十一条业主大会成立条件成熟的，建设单位应当书面告知物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文书资料。建设单位未及时书面告知，业主向县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
县（市、区）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的15日内，会同街道办事处或乡镇人民政府指导建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组组成人员为5名（社区居委会、建设单位各1名，业主代表3名）。业主代表由业主共推，但必须是模范履行业主义务，有事业心、公益心和服务时间的业主，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处或乡镇人民政府会同县（市、区）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。筹备组活动由社区居委会牵头组织。
第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府可以根据实际情况派代表参加。
筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。
第十三条业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约；
（三）选举业主委员会委员或更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；
（八）法律、法规规定的其他职责。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的县（市、区）人民政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇人民政府责令其限期召开。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主本人不办理书面委托，又不参加投票的视为弃权。
第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。
业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力，身体状况良好的本物业管理区域内的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十八条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。并同时告知相关的社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十九条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（二）经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（六）建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责，业主委员会要正常地开展工作；
（七）根据业主大会的决定，代理因物业管理活动发生的诉讼事务；
（八）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第二十条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职，由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名，30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
分期开发的物业区域达到成立业主委员会条件的可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。
业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第二十一条选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将选举结果通过社区居民委员会告知所在地街道办事处或乡镇人民政府。
业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；管理规约；业主委员会成员名单和基本情况。
第二十二条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的县（市、区）人民政府房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府应当督促、指导其换届工作。
业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。
新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有档案等文书资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十三条管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第二十五条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。
（一）业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
（二）物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。
（三）社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。
第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督、质询。
第二十七条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府组织召开。
第三章物业服务企业
第二十八条物业服务企业实行资质管理制度。
物业服务企业资质等级分为一、二、三级。市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第二十九条从事物业管理的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。
物业服务企业应当确定物业管理区域的项目负责人，项目负责人应取得盐城市物业服务项目经理资格证书，并承担相应责任。
第三十条物业服务企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；
（三）选聘专业公司承担专项经营业务；
（四）拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任；
（五）开展其他多种经营服务项目，增强企业实力；
（六）法律、法规规定的其他权利。
第三十一条物业服务企业应履行下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准，备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备；
（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况，以及公建配套设施经营管理的收支情况；
（五）劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告相关管理部门和业主委员会；
（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；
（七）接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理；
（八）协助有关行政管理部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序；
（九）未经城管部门批准，物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点；
（十）法律、法规规定的其他义务。
第四章前期物业管理
第三十二条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第三十三条住宅物业和非住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。自建的非住宅物业需要选聘物业服务企业时，也应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
凡多层物业（含住宅、非住宅及其配套用房，下同）规划总建筑面积在3万平方米以上，或高层（含小高层）物业规划总建筑面积在1万平方米以上，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在3万平方米以上的新建或在建物业，都必须以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。规模较小，未达到以上标准的新建或在建物业，或投标人少于3个，须经物业所在地县（市、区）房产行政主管部门批准后，方可采用协议方式选择相应资质的物业服务企业。
第三十四条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成；
（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。
建设单位应当自确定中标之日起15日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并向物业项目所在地的县（市、区）房产行政主管部门备案。
签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自然终止。
第三十五条前期物业管理的主要内容是：
（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；
（二）设计管理模式，草拟物业管理制度，编写物业管理规约建议书；
（三）建立服务系统和服务网络；
（四）办理移交承接验收事宜；
（五）在业主大会选聘物业服务企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。
建设单位应明确物业服务企业的前期介入管理的具体内容，并给予物业服务企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。
第三十六条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定临时管理规约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。
临时管理规约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项。临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十七条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。
第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供不少于规划建设总建筑面积0.4％具有产权的物业管理用房（其中住宅区物业管理配套办公、服务用房和经营用房的比例分别为1：3：6）。在业主大会成立后建设单位将验收合格的物管用房产权移交给业主，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物管用房移交。
物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成，经验收合格后，交付使用。分期建设的项目在首期交付时的物管用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。
交付的物业管理用房的建设标准，应当符合国家有关工程质量和安全的要求，具有上下水、供电通讯等设施，具备正常使用功能。
建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，物业管理和社区用房等配套房屋应予以明确。
第三十九条在办理前期物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，以及上述资料的数据光盘；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业，同时将有关资料的数据光盘分别报市、县（市、区）物业行政主管部门备案。物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第四十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的，由建设单位依据相关规定承担保修责任。
第五章物业管理服务与收费
第四十一条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业管理。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。
第四十二条物业交付使用后，业主应当及时续聘或者重新选聘物业服务企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在该区域内公示。
物业服务合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）住宅专项维修资金使用方面的约定；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第四十三条物业服务事项主要内容包括：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；
（五）应业主要求进行的其它服务；
（六）物业档案资料的管理。
第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。
第四十五条物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前90天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。
业主大会决定续聘原物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业，原物业服务企业在合同期满后7日内，与业主委员会或业主委员会指定的新选聘的物业服务企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册（包干制除外）以及本办法第三十九条规定的有关资料等。
物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。
物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构裁决。
第四十六条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由物价行政主管部门会同房产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准，并定期公布。
普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格，应及时报当地物价部门备案，作为物价部门核准前期物业管理服务收费的依据。物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。
已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定。
物业服务企业在服务时要遵循“值价相符”的原则，不得高档次服务低档次收费，更不得高档次收费低档次服务。
非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。
前期物业管理阶段由开发建设单位与物业服务企业在服务合同中约定服务费用；已成立业主委员会的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务费用。
物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。
第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的物业，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由建设单位全额交纳。房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。
实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，在前期物业管理服务期间，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，或因施工、配套设施不到位等原因影响物业管理服务的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业，并在前期物业服务合同中具体约定。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第四十八条物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第四十九条价格主管部门应当会同物业行政主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。
第五十条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。
第五十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业服务企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业服务企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十二条对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法违规行为予以制止或者依法处理。
第五十三条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第五十四条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。
物业使用人违反本办法的规定和管理规约的约定，相关业主应当承担连带责任。
第六章物业的使用和维护
第五十五条新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划行政主管核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小区商品房建设成本的配套设施，产权属全体业主所有（国家另有规定的除外），由市、县（市）房产行政主管部门设立的登记机构代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。
未列入住宅小区商品房建设成本的配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。
第五十六条新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容，应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确；在商品房预售价格认证时，应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定；在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时，应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注；住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公建配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人；办理权属初始登记时，应按公建配套设施的性质进行区分登记。
在老小区整治出新时，应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整；根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记，并办理移交使用手续，用于物业管理。
第五十七条业主对建筑物内的住宅、非住宅用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第五十八条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第五十九条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。
因维修物业或者业主公共利益需要，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第六十条供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位，按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的，不得强制要求物业服务企业维修养护。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。
第六十一条业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。若确需改变物业使用性质的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第六十二条业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业服务企业保管机动车的，应当另行与物业服务企业签订车辆保管合同。
第六十三条物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区的共用停车库（位）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。
第六十四条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）擅自改变房屋用途；
（三）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能；
（四）私搭乱建；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动；
（八）未经批准摆设摊点；
（九）无序停放车辆；
（十）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十三）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第六十五条业主、使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务企业，与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议，交纳服务费用，到所在地市、县（市）房屋安全鉴定机构进行房屋装饰装修备案登记，并按规定交纳费用，具体缴费标准由物价行政主管部门确定。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
业主、使用人及装饰装修实施企业在装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的，要向所在地市、县（市）房屋安全鉴定机构办理相关手续。
物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有擅自损坏房屋结构、违反有关规定以及（临时）管理规约的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关房屋安全管理部门。
第六十六条物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。
物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第六十七条建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在规定范围内的保修期限应从最近一次维修合格时开始计算。建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织维修。
房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋的共用部位和共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。
第六十八条住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。
第六十九条住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
设有共用电梯的物业项目，应设定专项维修资金。具体办法由房产行政主管部门会同物价行政主管部门另行制定。
住宅专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由房产行政主管部门制定，报人民政府批准执行。
第七十条利用业主共有的配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业服务企业代办费用后，应当用于补贴物业管理公共服务费但合同另有约定的除外。
第七章法律责任
第七十一条住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定，由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。出售的非住宅物业参照此标准执行。
第七十二条建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定，由县级以上房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十三条违反本办法的规定，不移交有关资料的，根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第七十四条违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十五条未按照规定交纳住宅专项维修资金的，根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反本办法的规定，挪用住宅专项维修资金的，根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由县级以上房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十六条违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规划规定配置必要的物业管理用房的，根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定，由规划行政主管责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。
第七十七条违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定，由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第七十八条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，可向人民法院提起诉讼。
第七十九条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第八十条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会、业主委员会和物业服务企业，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等违背管理规约或损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第八十一条房产行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，根据国务院《物业管理条例》第六十九条规定，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十二条违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。
第八章附则
第八十三条本规定自公布之日起实施。