国家发展和改革委员会


国家发展改革委关于印发利用价格杠杆鼓励和引导民间投资发展的实施意见的通知

发改价格[2012]1906号


各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局：

为贯彻落实《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发[2010]13号）和《国务院办公厅关于鼓励和引导民间投资健康发展重点工作分工的通知》（国办函[2010]120号）精神，充分发挥价格职能作用，鼓励和引导民间投资发展，特制定了《国家发展改革委关于利用价格杠杆鼓励和引导民间投资发展的实施意见》，现印发你们，请按照执行。
附件：国家发展改革委关于利用价格杠杆鼓励和引导民间投资发展的实施意见





国家发展改革委

二〇一二年六月二十七日




附件：

国家发展改革委关于利用价格杠杆鼓励和引导民间投资发展的实施意见

为贯彻落实 《 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见 》（国发 [2010]13 号）要求，深化价格改革，完善价格政策， 发挥价格杠杆作用， 鼓励和引导民间投资发展， 现提出以下意见：

一 、 深化资源性产品价格改革，促进民间资本在资源能源领域投资发展

（一）继续推进电力价格市场化改革。 选择部分电力供需较为宽松的地区， 开展竞价上网试点， 发挥市场配置资源的基础性作用， 促进各类企业平等竞争和健康发展。 鼓励符合国家产业政策、 体现转变经济发展方式要求、 具备一定规模的非高耗能企业，按照有关规定与发电企业开展直接交易试点，交易电量、交易价格由双方自愿协商确定，增加电力用户选择权。
（二）进一步理顺天然气价格。 建立反映资源稀缺程度和市场供求关系的天然气价格形成机制，逐步理顺天然气价格，为民营资本参与天然气勘探开发业务创造条件。页岩气、煤层气、 煤制气出厂价格由供需双方协商确定，鼓励民营资本进入非常规天然气生产领域。
（三）完善水利工程供水价格形成机制。继续对民办民营的水利工程供水价格实行政府指导价，按照补偿成本、 合理收益的原则，合理制定基准价格，扩大上下浮动幅度，为供水、用水双方提供更大的协商空间，吸引民间资本参与水利工程建设。

二 、完善公共事业价格政策，调动民间资本参与投资经营的积极性

（一）完善城市供水、供气、供热价格政策。民间资本按照国家有关规定通过特许经营的方式参与城市供水、排水和污水处理以及供气、供热设施建设与运营的，应与国有资本、外资同等对待，其价格水平按补偿成本、合理收益的原则制定。
（二） 合理制定保障性住房价格。对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房免收行政事业性收费和政府性基金；合理制定保障性住房租金和销售价格， 鼓励和引导民间资本参与保障性住房建设。
（三） 健全铁路特殊运价政策。对民间资本参与投资建设的铁路货物运输制定特殊运价，按照满足正常运营需要并有合理回报的原则，并充分考虑社会承受能力，合理确定特殊运价水平 。
（四） 落实鼓励社会资本办医的价格政策。进一步理顺医药价格，充分反映医务人员技术劳务价值，为鼓励社会资本办医创造良好条件。社会资本举办的非营利医疗机构用电、用水、用气用热与公立医疗机构同价，提供的医疗服务和药品按照政府规定的相关价格政策执行；营利性医疗机构提供的医疗服务实行自主定价。

三、清费治乱减负，优化民营企业经营环境

（一） 加大涉企收费减免力度。 落实中央和省级财政、价格主管部门已公布取消的行政事业性收费，贯彻好小微企业减免部分行政事业性收费等减轻企业负担的各项收费优惠政策。在全面梳理的基础上，再取消一批中央和省级设立的管理类、登记类 、证照类等行政事业性收费项目，降低一批收费标准。
（二） 研究建立收费管理长效机制。进一步完善和强化收费许可证年度审验工作，加大涉企收费审验力度。全面梳理规范涉企收费项目和标准，完善相关收费政策。严格规范企业纳税环节收费行为，并逐步实现税控产品和维护服务免费向企业提供，减轻企业负担。加强垄断性经营服务价格管理，规范涉及行政许可和强制准入的经营服务价格行为。
（三） 规范金融服务价格行为。加强商业银行服务价格管理，规范商业银行价格行为，督促其履行明码标价和报告义务。鼓励商业银行提供免费服务，优化和调整银行卡刷卡手续费，开展商业银行收费专项检查，彻查违规行为，减轻商户负担，优化民营企业发展的金融环境。

四、加强价格监管服务，维护市场正常秩序

（一） 强化价格监管。指导行业组织加强价格自律，引导民营企业自觉规范价格行为，维护合理的价格秩序，营造诚信、公平的价格环境。大力加强反垄断执法，对达成垄断协议、滥用市场支配地位和滥用行政权力排除、限制竞争的行为，要依法严肃查处，保护民营企业公平竞争，保障民营企业合法权益。
（二） 推进价格和收费信息公开。加快推进价格信息化建设，改进信息公开方式方法，依法及时、便捷公开政府制定价格和收费信息。支持并促进行业组织及时发布市场价格信息，为经营企业特别是民营企业提供方便、快捷、优质的信息服务。
从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题
建纬（昆明）律师事务所 孙可


[摘要] 众所周知，利用军队土地进行房地产开发有其特殊性，其一就是开发商不可避免地要和军方打交道。做为一名曾经的军队律师，本文笔者从军方角度探讨军地房地产合作中开发商应当注意的四个方面问题，一是找谁谈？二、如何谈？三、如何办手续？四、纠纷如何处理？旨在促成开发商和军方实现“双羸”。
[关键词]军地 房地产合作 军方角度

军队土地是军事用地，是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础，长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分，实行统一规划、统一调配，其产权归属于军队，由军队房地产管理部门统一管理。在土地日益稀缺的今天，许多开发商虽然把目光投向了军用土地，但由于对军队情况不了解，不知道军方的“水”有多深，他们又在犹豫和观望，而不敢轻易下决心。那么，军地房地产合作中开发商应注意什么问题呢？
做为一名曾经的军队律师，笔者试着从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题，以抛砖引玉。
一、找谁谈？
开发商如果对某军队用地有开发意向，并且有意与军方合作开发，应当找谁谈？
早在1992年底，总参谋部、总政治部、总后勤部在《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》中就明确：“军队房地产开发经营由全军房地产主管部门统一归口管理。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委等大单位房地产主管部门，负责所辖范围内的房地产开发经营的归口管理工作。”“任何单位和部门不得越权承办房地产开发事宜。”“严格军队房地产开发经营的审批手续。凡利用军队房地产进行开发经营的，均应…严格办理审批手续，严禁任何单位和部门越权审批或不经批准擅自搞开发经营。凡开发利用军队房地产，不论数量多少，一律报总后勤部审批；如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。”
从上述规定来看，对口的业务部门无疑是房地产主管部门，基层是营房股（团级）、营房科（师级），中层是营房部（军级）、房管局（军区），高层是基建营房部（总后勤部）、中央军委。但是，如果只是与房地产主管部门洽谈，很可能会走一大段弯路。
笔者以师级野战部队为例来说明这个问题。师级野战部队一般有“司、政、后、装”四大机关，即：司令部、政治部、后勤部和装备部，营房科为师后勤部的一个部门，在业务上归军级营房部管理，在行政上归师后勤部管理。房地产开发属于重大事项，各级党委都非常重视，因此，在营房科首肯后，一般情况下须经后勤部党委会通过后才能上报上级房管部门，重大房地产开发项目甚至须经师党委会集体决策通过后才能向上申报审批。从纵向来看，要逐级经过师级、军级、军区各个关口，最后才能上报到总后勤部。
因此，开发商若有与军队进行合作开发的意向，首先要找军队房地产业务部门谈，除此之外，还要与后勤部领导充分沟通，重大房地产开发项目甚至需要得到部队主要首长（如：师长、政委）的首肯和支持，缺一不可。
二、如何谈？
首先，需要掌握军方对于军队房地产开发利用和管理的需求点。
一是从1998年起，在军队开展生产经营已经叫停，因此，早已无法通过与军队合作兴办经济实体等方式进行经营性开发；二是部队对于军队房改工作非常重视，各级都希望解决部队家属住房问题、解决离退休军队干部住房问题，并且充分与住房制度改革政策相接轨，以加快干部住房建设步伐；三是对于有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目，普遍执积极支持的态度；四是对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的，通常会给予配合。
其次，军方对于合作方的诚意以及实力也会进行考察，同样不希望合作的项目成为半拉子工程或者烂尾工程。
总之，军方对于军队房地产开发采取的是一种非常务实的态度，努力维护军方的利益。
因此，建议开发商充分考虑军方的需求点，以解决军队住房问题或者改善军队住用条件做为基点来提供切实可行的合作方案，同时，应当充分展示自身在项目规划、资金保障、专业能力、开发经验等方面的实力，以消除军方的担忧和疑虑，为双方合作洽谈打下良好的基础。若能如此，合作成功的可能性较大，反之则较小。
三、如何办手续？
利用军队空余土地进行房地产的开发建设在法律上没有禁止性的规定，因此具有一定的可行性。
首先，我们来了解一下军用土地管理的现状。以往，军队空余土地转让主要采取协议的方式，由于土地转让未纳入土地供应年度计划，转让方式和程序不规范，信息披露不充分，国土资源管理部门也难以实施有效的监管。《城市房地产管理法》、《物权法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后，原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规衔接不够，利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中，因为法律政策的衔接问题也出现了一些低价转让军队空余土地，造成国有资产流失的情况。近年来，军用土地被侵占、土地权属纠纷不断发生。根据目前掌握的资料，军用土地管理主要存在四个方面的问题：一是因体制编制调整，一些营区、训练场地、农副业生产用地、库区林地等军用土地多次转隶，导致军用土地流失，引发土地纠纷；二是存在历史遗留问题，土地权属不明，缺乏合法手续；三是军用土地被非法侵占；四是个别单位法律观念和军产意识不强，疏于管理，甚至违规出租转让军用土地。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理，规范土地的转让行为，1993年，财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日，国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发〔2007〕29号），要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。2010年，总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部联合下发《关于进一步加强新形势下军队房地产管理工作的意见》再次强调：要加强房地产权属集中管理，加强空余房地产集中储备，加强房地产集中调配利用。要严格房地产处置报批程序，兑换或转让房地产，不论数量多少，必须报总后勤部审批，军区级单位后勤部门统一组织实施。未经批准，任何单位不得擅自转让军用土地或接受地方政府划拨国有土地。同时，从2008年7月至2010年10月，四总部根据国务院第二次全国土地调查的统一部署，结合军队实际在全军组织开展了第二次军用土地调查，对军队管理使用的各类土地、营房和附属设施进行了深入细致的调查登记，准确掌握了房地产资源的底数，土地确权率达到89.6%，领证率提高了近23%。这充分说明，导致军用土地流失的主要漏洞已经基本填补到位。
因此，今后利用军队空余土地进行房地产开发建设，必须符合相关法律法规和政策的规定。首先，土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请，按程序报解放军总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府，由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地，不得进行转让。第二，价高者得。经依法批准后，可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布，需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动，对出让地块进行报价，按照价高者得的原则，签订《国有土地使用权出让合同》，支付土地出让金，取得国有土地使用权。第三，接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后，不再作为军事用地，由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件，对于改变土地使用条件的，按照《国有土地使用合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
四、纠纷如何处理？
在军地房地产合作中，开发商往往在资金和开发经验方面具有优势，而军方在合同文本拟定、要求符合军方内部审批流程等方面会提出较为强势的要求，综合来看，双方的市场地位基本处于均势。可以预见的是，在军地房地产合作过程中，军地双方均会站在各自的立场维护其合法权益，但一旦发生纠纷，开发商处理的难度较大。
首先，随着“依法治国”、“依法治军”的理念日益深入人心，近年来，军队不断完善涉军维权机制，维护国防利益和军人军属合法权益。全国31个省(自治区、直辖市)已建立起地方党委统一领导、司法机关为主体、政府有关部门共同参与、军地协调的涉军维权工作长效机制，形成较为完善的涉军维权组织。据《2010年中国的国防》白皮书介绍，目前，全军共设法律顾问处268个，旅团级单位设法律咨询站1600多个，营连普遍设法律咨询组。全军共有军队律师1342名、法律咨询员2.5万名，并且呈快速上升趋势。因此，千万不能低估军队各级的法制观念和军队的维权实力。
其次，军队在合作开发过程中具有一定的优势地位。笔者以军用土地使用权竞价转让为例予以说明。军用土地使用权竞价转让的基本要求：一是要符合法律政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件，转让工作不仅要符合国家的法律法规，还要同时符合军队的政策规定，两者缺一不可，否则就缺少法律支撑；二是军方能进能退。通过竞价，军方与受让方签订的合同是否生效，完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定；三是先交钱后给地。军地双方达成协议后，受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用；总部批准、合同生效后，受让方付多少钱军方给多少地。由此看出，军方在此过程中不仅始终掌握着主动权，而且军队利益在法律地位上也有了保障。
第三，基于军民、军政关系和社会稳定等方面的考虑，一旦军队房地产合作发生纠纷，人民法院会慎重决定是否受理。若法院不予受理，则只能由各地军地双方行政领导和机关进行协调解决，这样做的结果，虽然也能取得一定的效果，但是宽严不一；即使人民法院受理后公正判决，又会涉及到执行问题。尤其是军方败诉后的执行难度非常大，军队账户上的钱都是军响、军费，如何执行？
因此，一旦产生纠纷，对于开发商而言，诉讼风险非常大，建议以协商和调解的方式予以解决；并且，由于军方人事变动频繁，开发商不宜久拖不决，而应当速战速决。