关于社区矫正的理性思辩

江苏省司法警官高等职业学校 胡配军


目前，社区矫正在我国已呈方兴未艾之势，试点已至18省市，阶段性成就非常喜人，在肯定试点实践已经取得成就的基础上，笔者觉得，尽管这一年多时间中，我国社区矫正事业有了很大的进步，实践上有了很多的突破。但是我们的试点总体上处于“摸着石头过河”状态，各试点地区对社区矫正“只做不说不议，各自为战”，社区矫正理论指导明显滞后；学术界对社区矫正也关注不足：学术研究社区矫正的人少、研究社区矫正理论的文章专著更少。对此，我们有必要加强社区矫正的理论研究，以进一步指导今后的社区矫正工作。有鉴于此，笔者通过对一年多社区矫正实践中已经面临的一些理论问题的研究分析，拟从以下四个方面提出自己对我国社区矫正的几点理论思辩。
一、社区矫正的性质
社区矫正如何定性？这是社区矫正理论研究中的一个基本理论问题。目前，关于社区矫正的定性研究，主要有这样两种观点：一是认为社区矫正是非行刑处遇，在这种观点看来，社区矫正就是以社区为主导，由社区来矫正。进一步讲，所谓社区必须是自治性群众联合体，社区意味着政府职能的淡化，社区是市民性的地域概念，而非行政性地区划分。在美国，一些观护性的社区矫正活动就是由社区按照国家的要求，自主地进行活动，社区矫正纳入了整体的社区管理与建设活动体系。显然，自治性群众组织不适合掌握国家的行刑权力，这又反证了社区矫正的非行刑性。二是认为社区矫正是与监禁矫正相对的行刑方式。在这种观点看来，社区矫正仍然是对犯罪分子的处罚，只是处罚不用监禁，限制其人身自由，社区矫正只是在社区中矫正，矫正的主体是国家建立的专门矫正机构，具体的矫正活动由专门的矫正官员负责。社区只是矫正的场所，它可以为矫正提供许多的资源帮助。社区矫正的行刑权力不能由社区自主，只能由专门机构行使。社区矫正定性的上述观点分歧，根源在于如何理解社区在社区矫正活动中的地位与作用。笔者认为，从我国的实际出发，社区矫正还是定性为一种行刑方式比较妥当。第一，我国积淀数千年的法文化传统，一直取重刑主义，对那些已触犯刑律、应当定罪量刑的行为，不施以一定的行刑处罚，不符合我国历来的法文化价值取向。被社区矫正者，他们的行为已构成了犯罪，这一点毫无争议，对待犯罪，如果不用刑罚还能用什么？如果不用刑罚又如何保护被犯罪侵害的正义。第二，将社区矫正看作是一种非行刑 处遇，容易混淆社区工作与社区矫正的区别。在我国，社区工作是一个社会学概念，不具有刑事执法属性；而社区矫正是一个刑罚学概念，具有刑事执法性质。社区矫正中有大量的社区工作，也需要大量的社区志愿者参与，但是，这些社区工作及社区志愿者的活动参与只是辅助性的事务，对被矫正者的管理、考核、对矫正活动的组织落实，还是由专门的矫正机构及人员运用刑罚权力来组织实施。第三，即使在国外，社区矫正也是一种惩治犯罪的刑罚举措。例如，在美国，每年有近600万的犯罪分子被处以社区矫正，而这些犯罪分子不论是何种不良行为都是经过诉讼程序而后被定罪量刑处以社区矫正。“随着社会的发展，美国的社区矫正在刑事司法执法体系中的地位越来越显得重要。”（刘强：《美国社区矫正的理论与实务》中国人民公安大学出版社2003年版，第6-7页）第四，我国当前的社区矫正仍是行政色彩浓烈的机构性矫正，不属于非机构性矫正。这种机构建在社区，并不隶属于社区。机构性矫正活动仍属于国家机关的司法行政活动的范畴，不是社区的非政府的自治性活动。
二、社区矫正的对象选择标准
什么样的人可以成为社区矫正的对象？这是开展社区矫正工作必须明确的一个基本前提。按照司法部的解释，凡符合社区矫正条件的罪犯都可以成为社区矫正的对象。具体地讲，主要是五种罪犯：管制、缓刑、假释、监外执行、剥夺政治权利。这样的选择标准虽然可以保证公正但明显不合理。
第一，这种选择标准的界定只是一种强制性规定，没有能够提供一种可以作为基础性评判的客观依据。
第二，这种硬性规定反映了我国对社区矫正在不能突破现有法律约束状态下的无可奈何，体现了我国社区矫正对象视域的狭窄。
第三，五种对象的选定存在着不合理之处。
笔者认为，社区矫正对象的选择标准应从行为人行为的社会危害性程度和行为人的人身危险性程度两方面进行判定。只要行为人行为的社会危害性较小、罪行较轻；人身危险性较小、恶习不深、主观恶性较小，可以将他们留在社会上服刑的，就应当对他们实施社区矫正，在不得不监禁惩罚的情况下，也应当尽量宿短监禁时间，让他们早日回到社会接受社区矫正。
在社区矫正的对象视域方面，由于法律的制约，我国试点阶段的对象只是被法院定罪处罚的五种人，这五种人都身在社区。但是，但从社区矫正的应然条件看，被判处拘役刑的罪犯，被刑事自诉的罪犯，他们的罪行相对较轻，社会危险性也不大，完全可以将这类罪犯置于社区或经过短期监禁震摄回到社区进行社区矫正。另外，被判处罚金刑的罪犯，他们已属于身在社区的情形，但为什么没有将他们纳入社区矫正的对象？罚金只表明对犯罪行为的处罚，但他们的犯罪思想与行为还有待于社区矫正，这样才能促进犯罪行为人从新适应今后的社会生活，不致再危害社会。
将管制、缓刑、假释、监外执行、剥夺政治权利等五种人作为社区矫正的五种对象，其唯一的共同点就在于这些人都是身处于社区。但这里有几个问题需要指出，一是将这五种犯罪分子合在一起作为社区矫正的五种对象，误导了社会认识。社会上据此简单化地理解为“犯了罪可以不进监狱”。其实在这五种犯罪分子中，并不都是犯了罪不进监狱。只有被判处管制、缓刑和单处剥夺政治权利的罪犯才属于犯了罪不进监狱的情形；而假释、监外执行和并处剥夺政治权利都是应服监禁刑而后基于某种原因回到社会。二是监外执行者虽然也身处于社区，但又与其他四类人不同，监外执行者只是暂时因为某种特殊原因而走进社区，他们还将回到监狱，而其他四类人一般都不会进监狱。监外执行者并没有脱离监狱而成为社区的正式成员，他们所受的教育改造是监禁式教育改造，社区矫正与他们今后将继续接受的监禁改造能不能接轨值得怀疑。实践中，这类罪犯给社区矫正工作带来的麻烦也非常多，据笔者调查所知，不少基层从事具体社区矫正工作的同志反映：“对监外执行者开展社区矫正工作是非常困难的事。其原因在于他们身份关系不在社区。”不少基层的社区矫正工作者也不理解为什么要把监外执行者纳入社区矫正对象的范畴，认为“他们是监狱人，而不社区人”。三是关于剥夺政治权利的情形有两种，社区矫正对象中的剥夺政治权利者无法确知指的是哪一种？还是两种都包含在内？如果两种都包含在内，则被并处剥夺政治权利的罪犯在服完监禁刑后又将服非监禁刑；如果只是其中的一种却又没有明确所指。笔者认为，社区矫正只能适用于被单处剥夺政治权利的犯罪分子，被并处剥夺政治权利的犯罪分子在回归社会之前，已经完成了教育改造的过程，社区可以为促进其适应社会生活对其开展社会工作，但决不能对其实施社区矫正。
三、社区矫正对我国刑事司法活动的促动
社区矫正在我国作为一种矫正举措，对我国的刑事司法活动已经产生影响，如何看待这种影响？有人认为社区矫正并不是一个新事物，只是在我国几十年行刑实践基础上，对过去行刑实践的修补与完善；有人认为社区矫正是一种行刑方式的改革；也有人认为社区矫正不仅是对行刑方式的改革，更是一种刑罚制度的改革。笔者觉得，要正确认识社区矫正对我国刑事司法活动的影响，就不能仅仅局限于从行刑领域来考量，社区矫正对我国刑事司法活动的影响是全方位的，从刑事立法、司法到刑事执法、法律监督，都有所触及，如果要全面适应社区矫正工作的需要，我们就必须从刑事立法到法律监督的各个环节进行完整的刑事改革活动。
一是在刑事立法方面，现有的刑事法律已经暴露出与社区矫正不相适应的许多情形。尽快修订刑事法律，尽早在刑事法律中写入社区矫正的有关内容、协调社区矫正与现行若干法律规定之间矛盾正是当务之急。否则社区矫正不仅名不正，而且会越来越多地遭遇人们从法律角度的质疑。
二是在刑事司法方面，对犯罪人的量刑应当考虑转变只有峻刑能才能保证稳定的思想，对能不监禁的轻刑犯尽量不判处监禁刑罚；对能减少监禁时间的罪犯应当尽可能控制监禁期限。取消拘役刑和余刑在一年以下的罪犯留看守所服刑的规定，把本应判处拘役刑和余刑在一年以下的罪犯全部处以社区矫正刑罚。
三是在刑事执法方面，要转变只有监禁才能改造罪犯的观念。在监狱，努力扩大监禁刑的假释面，取消假释的比例限制，凡是符合假释条件的罪犯都应当被假释。在社区，建立并完善社区矫正刑罚运作体系，从人力、物力、财力上予以充分保障。
四是在法律监督上，要加强法律监督。社区矫正作为刑罚执行权力，同样适用“没有监督的权力必然腐败”的规则，社区矫正是否公正、具体处遇是否适当，矫正人员能否依法矫正，必须要有完整的法律监督体制。据2003年8月19日的《沈阳今报》报道，1995年11月被辽宁省高级人民法院终审判处死刑、缓期两年执行的大连“黑老大”邹显卫，尽管在大连监狱过着皇帝般的“幸福生活”，但其仍不满足，硬是买通监狱方办了个社区矫正，并最终导致他率团伙持枪在大连开发区一家洗浴中心开枪打死一人、重伤一人。因此，以社区矫正为名的司法腐败如非正当的缓刑、假释、监外执行值得警惕，尤其是检察院在其中发挥着举足轻重的作用，检察院特别要注意适应这种新工作环境的需要，努力为社区矫正的公正与良性运作保驾护航。
四、社区矫正彰显的刑罚轻缓
刑罚走向轻缓是当今国际刑罚发展的总体趋势，社区矫正适应刑罚发展的时代需要，表现出了应有的轻缓特性——让可以不进监狱的犯罪行为人尽量不进监狱，让能减少监禁时间的犯罪行为人尽可能减少监禁时间，让可以不失去自由或少失去自由的犯罪行为人尽量不失去自由或少失去自由。相对于监禁刑来讲，社区矫正的人道、轻缓都勿庸置疑。但是，如果就此认定社区矫正就是一种轻缓的刑罚，则是对社区矫正片面的误读。将我国当前社区矫正对象应承担的义务与过去的法律规定的义务相比较，则可以发现，现在的社区矫正对被矫正者的义务要求已不再仅限于接受管理和监督，而且要参加公益劳动、接受各种教育，被矫正者对矫正官员的汇报义务成了每周必做的事，在被矫正者承担的义务方面，无论是管制、缓刑、假释、监外执行还是剥夺政治权利，都比过去增加了许多。有些罪犯甚至于在服完监禁刑后，还需要再服社区矫正刑。由此观察，我国当前试点的社区矫正既有轻缓的一面，也有不轻缓甚至于刑罚趋严的一面。在国外的社区矫正实践中，许多不良行为人被纳入社区矫正对象范畴，通过诉讼判决，进入社区接受社区矫正，这其中的许多不良行为人在我国不认为是犯罪，对这些在我国并不构成犯罪的不良行为处以社区矫正刑罚也不可谓不重。鉴于社区矫正需要罪犯负有更多的法律义务，美国得克萨斯州的监狱犯人“宁愿用较短的时间在看守所或监狱而不愿长时间在社区的监督下。”（刘强：《美国社区矫正的理论与实务》中国人民公安大学出版社2003年版，第32页），这也在一定程度上反映了社区矫正作为刑罚，其惩罚的严厉性也是客观存在的。笔者认为，当前我国发展和完善社区矫正，应当充分认识到社区矫正的这种双面性。在量刑上，尽量从刑罚轻缓的趋势出发，多适用社区矫正刑罚；在具体的行刑活动上，则不能回避社区矫正管理与教育趋严的要求。顺便提及，由于社区矫正的出现，劳动教养遭到了越来越多的质疑。从处罚的轻重来讲，劳动教养是行政处罚，社区矫正是刑事处罚，社区矫正在性质上严于劳动教养，但从刑罚对被处罚人的感受来讲，劳动教养实为监禁模式，剥夺着人身自由；社区矫正属于非监禁模式，不剥夺人身自由，社区矫正刑罚的酷烈程度轻于劳动教养。因此，与其让劳动教养这样不是刑事处罚甚于刑事处罚，还不如将劳动教养纳入刑事治理体系，施以社区矫正刑罚倒更能让人接受。况且，劳动教养所针对的轻微违法犯罪也非常适合于社区矫正情形。



河北省廊坊市人民政府


廊坊市城市住宅区物业管理暂行实施办法

廊坊市
1998年6月1日



第一章 总 则
第一条 为优化城市居民居住环境，维护住户的合法权益，保障住宅区物业的
合理使用和维护，根据《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》，结合本市实际，制
定本办法。
第二条 本办法适用于廊坊市区、廊坊开发区、各区市县的市区、县城及建制
镇住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公用设施及
非住宅房屋的居住区。本市住宅区按其建筑面积分４类划定：
一类区：建筑面积在２０万平方米以上；
二类区：建筑面积在２０万平方米（含２０万平方米）以下，１０万平方米以
上；
三类区：建筑面积在１０万平方米（含１０万平方米）以下，至３万平方米以
上；
四类区：建筑面积在３万平方米（含３万平方米）以下。
本办法所称物业，是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共
场地
本办法所称物业管理，是指住宅区内的物业产权人、使用人，委托物业管理，
企业对住宅区内房屋，相关设施、设备以及整体居住环境进行维护、修缮和服务的
活动。
本办法所称物业产权人，是指依据法定手续对物业范畴内的房屋等取得所有权，
并持有政府颁发的所有权证的单位或个人。
本办法所称住户，是指房屋产权人和使用人。
本办法所称物业管理企业，是指具有相应资质的专门从事住宅区物业管理的企
业。
第四条 本市城市住宅区管理实行社会化、专业化及服务经营型的物业管理模
式和主管部门行业管理、住户自治与物业管理企业专业服务相结合的管理体制。
第五条 廊坊市房地产管理局是全市物业管理工作的主管部门，各区、市、县
房地产管理部门是本行政区域内物业管理工作的主管部门。
物业管理主管部门的主要职责：
（一）根据有关物业管理的法律、法规和规章，制定具体的实施办法；
（二）参与住宅区的验收，指导、监督物业的接管工作；
（三）负责物业管理企业的资质管理；
（四）对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；
（五）负责住宅公用设施专用基金和住宅维修基金使用的监督、检查；
（六）负责对从事物业管理工作的专职人员进行培训；
（七）负责住宅区物业管理的考评工作。
市政、绿化、环境卫生、交通、物价、治安、供水、供电、供热、燃气等主管
部门以及住宅区所在地人民政府，应当按照各自职责分工，对住宅区的物业管理工
作进行指导和监督、检查。
第二章 住宅区物业管理机构
第六条 住宅区交付使用且入住率达到５０％以上时，物业管理主管部门应当
会同住宅区开发建设单位、住宅区所在地街道办事处负责组建住宅区物业管理委员
会（以下称管委会）。
管委会以住户代表为主组成，住宅区所在地街道办事处或居民委员会、公安派
出所可派代表参加。
第七条 住宅区开发周期较长的，在管委会成立之前，由住宅区的开发建设单
位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，由管委会
决定物业管理企业的续聘或解聘。
第八条 管委会代表住户的利益，维护住户的合法权益。管委会在物业管理主
管部门和住宅区街道办事处的指导下，负责制定管委会章程，选择物业管理企业，
监督住宅区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理
企业进行物业管理工作。
第九条 管委会是住宅区物业自治管理组织，应履行下列职责：
（一）制定管委会章程和住户公约；
（二）选聘或解聘物业管理企业；
（三）听取和审议物业管理企业制定的物业管理计划、财务预决算和年度工作
报告
（四）听取物业产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务
活动
（五）监督、检查住宅区物业使用情况；
（六）审议和决定物业管理的其他重大事项。
管委会应定当期召开会议，会议必须有过三分之二以上代表参加，作出决定应
当经过半数代表通过。
第十条 物业管理企业实行分级管理。 物业管理企业经物业管理主管部门资质
审查合格，并到工商行政管理部门办理注册登记，到物价部门办理收费手续、领取
《河北省收费许可证》后，方可接受管委会的委托，承担住宅区的物业管理。
物业管理企业可享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第十一条 物业管理企业根据与管委会签订的委托管理合同，对住宅区的物业
实施统一管理。
合同的签订，按建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托示范文本》
执行。
委托管理合同签订后，物业管理企业须将委托管理合同报当地物业管理主管部
门和工商行政管理部门备案。
第十二条 物业管理企业的权利：
（一）根据委托管理合同和国家、省、市有关规定对住宅区实施物业管理；
（二）根据委托管理合同和省、市有关规定收取物业管理费用；
（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并对造成的损害要求
赔偿
（四）要求管委会协助管理；
（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安和绿化等专项服务；
（六）开展多种经营和其他项目的有偿服务。
第十三条 物业管理企业的义务。
物业管理企业实施服务内容、服务质量和收费标准公开制度：
（一）履行委托管理合同，对受委托管理的房屋、设施及公共部位进行维修管
理，承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护、清洁及住户日常必需的便民服务工
作；
（二）接受管委会和住户的监督，重大的管理措施提交管委会审议决定；
（三）接受物业管理主管部门、其他有关主管部门及当地街道办事处的指导和
监督
（四）发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关主管部门报告；
（五）每半年公布一次物业管理费用收支情况，并接受住宅区管委会的监督。
第十四条 住宅区制定的住户公约对住宅区内的住户具有约束力。
第三章 住宅区物业的使用与维护
第十五条 住宅区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会办理移交手
续，并向管委会移交下列工程建设资料：
（一）住宅区的规划图、竣工总平面图；
（二）单体的建筑、结构和设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其它必要的资料。
第十六条 住户使用房屋应当遵守下列规定：
（一）保持房屋的完好、整洁，不得随意改变房屋的结构、外貌和用途；
（二）不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占
用房屋的公用通道；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等。
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的行为；
（五）不得侵害他人的正当权益；
（六）进行房屋装饰装修或太阳能热水器、空调安装时，须提前向所在物业管
理企业提出申请，经批准后方可实施。涉及改变房屋结构、外貌和用途时，要经有
关部门批准。
第十七条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由物业产权人负责维修，产权人与使用人另有协议的从其协
议；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水
泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业负责定期养
护维修。
第十八条 住宅区的南道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、连
廊、自行车房（棚）、公用天线等住宅区公用设施，由物业管理企业统一管理维修养
护，其费用从管理服务费和住宅区公用设施专用基金中支出。住宅区的公厕及垃圾
中转站等环卫设施及生活垃圾的清运处理和化粪池的吸污，由市环卫局统一管理，
其费用由物业管理部门从管理服务费和住宅区公用设施专用基金中列支。
造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第十九条 住宅区内的干道、路灯和给排水、供电、供热、燃气、通讯等管线，
按规定由有关主管部门负责维修养护的，其费用由有关主管部门支付。
前款所列维修养护事项，有关主管部门可委托物业管理企业实施，并按规定向
物业管理企业支付委托费用。
第二十条 凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全，
按规定应由住户修缮的，住户应当及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会委托
物业管理企业进行修缮，其费用由住户承担。
第二十一条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，攀折花木；
（二）占用公共场地或设施，影响其正常使用功能；
（三）乱堆乱抛垃圾、杂物；
（四）乱贴、乱搭、乱挂；
（五）饲养家禽、家畜和野生动物；
（六）在无保护措施的阳台摆放物品，坠落伤人；
（七）肆意喧闹影响他人休息；
（八）随意停放车辆，鸣高音喇叭；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）损毁、涂画园林艺术雕塑；
（十一）居民楼（含商住两用楼）产生噪声、烟尘、异味和热污染的营业，以
及经营政府禁止的行业。
第四章 住宅区物业管理费用及专用房屋
第二十二条 物业管理服务收费必须执行国家、省和本市物价管理部门制定的
有关规定，接受物价管理部门的管理、监督和检查。其具体收费项目及标准按《河
北省城市住宅区物业管理服务收费暂行办法》和廊坊市人民政府有关规定执行。
第二十三条 住宅区物业管理费的构成：
（一）开发建设单位缴纳的住宅区公用设施专用基金；
（二）房屋产权人缴纳的住宅维修基金；
（三）住户缴纳的管理服务费。
第二十四条 开发建设单位应当按住宅区建设总投资向物业管理主管部门缴纳
住宅区公用设施专用基金。新区建设项目的交纳比例为建设总投资的２％； 旧区改
造建设项目的缴纳比例为建设总投资的１．５％。 专用基金的缴纳，在具体实施中，
按工程造价、配套设施费用总额，实行年度缴纳。开发建设单位在进行住宅区项目
建设前，所缴纳的专用基金不得少于应缴纳总额的５０％，其余部分年底结清。否
则，当地建设行政主管部门不予办理开工手续，房地产主管部门不予办理其房屋确
权、交易手续。
公用设施专用基金计入建设成本，用于住宅区公共设施的维修养护，不得挪作
他用
住宅区公用设施专用基金由物业管理主管部门设专帐统一管理，管委会向物业
管理主管部门申请使用。其具体审批手续按廊坊市房地产管理局有关规定办理。
第二十五条 住宅维修基金由房屋产权人按规定分期缴纳，由管委会以房屋本
体为单位设专帐管理。住宅维修基金用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作
他用。
住宅区住宅维修基金提取和管理办法，由市物业管理主管部门商市财政、物价
部门制定。
第二十六条 住宅区物业管理服务收费项目的收费标准，应当根据住宅区的类
别档次、服务管理水平以及房屋类别等综合确定。属于国家管理的收费项目和收费
标准必须报物价部门审批；不属于国家管理的收费项目和收费标准的，由物业管理
企业提出方案，经管委会同意，报物业管理主管部门和物价部门备案。
第二十七条 房改出售公有住房，必须按国务院、省政府和本市的有关规定建
立公用设施、公用部位的维修基金。
第二十八条 开发建设单位在移交住宅区时，应当向管委会提供６０－１２０
平方米的物业管理用房，并按规划设计的要求，交付公共厕所、垃圾中转站和垃圾
收集房，其产权归国家所有。
第二十九条 开发建设单位在移交住宅区时，应当按规定的比例以建造成本价
向管委会提供２０－４０平方米的商业用房，其产权归管委会所有。
商业用房和住宅区内其他有经济收入的公用设施、设备和场地，均由物业管理
企业按照委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。
开发建设单位提供的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专用基金中垫支，
并从该商业用房的经营收入中回收。
第五章 罚 则
第三十条 未经物业管理主管部门资质审查而擅自从事或承担物业管理业务
的，由物业管理主管部门责令其限期办理资质审查手续； 逾期仍不办理的，对其处
以２０００元以上２００００元以下的罚款，并责令其停止物业管理工作。
第三十一条 管委会作出的决定违反本办法的，当地物业管理主管部门有权责
令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体产权人、使用人和物业管理企业。
第三十二条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，住户有权向管委
会投诉或向物业管理主管部门反映；管委会有权予以制止并要求限期改正，有权要
求赔偿给住户造成的损失，情节严重的有权解除委托管理合同；有第（三）项行为
的，由物业管理主管部门根据国家有关规定予以处罚：
（一）对房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房屋和公用设施用途的；
（五）有其他不履行或不完全履行委托管理合同规定义务行为的。
第三十三条 物业管理企业所承担的管理项目有三分之一达不到标准，造成住
宅区物业及环境状况恶化的，由物业管理主管部门予以警告，并处以１０００元以
上１００００元以下的罚款。并可降低其资质等级或吊销资质证书。
第三十四条 违反本办法第二十四条第一款、第二十八条、第二十九条第一款
规定的，物业管理主管部门应当责令开发建设单位限期履行；在规定的期限内仍不
履行的，物业管理主管部门可申请人民法院强制执行，并有权要求违反第二十四条
第一款规定的开发建设单位支付逾期付款滞纳金。
第三十五条 违反本办法第十六条、第二十一条规定的，物业管理企业有权制
止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求
赔偿。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起诉讼或申请行政复议。
逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人
民法院强制执行。
第六章 附 则
第三十七条 本办法发布前已经交付使用的住宅区，应当依照本办法逐步实行
物业管理。
第三十八条 本办法自９８年６月起施行。