广西壮族自治区玉林市人民政府


玉林市人民政府关于印发玉林市闲置土地处理暂行规定的通知
玉政发〔2002〕19号


各县（市）区人民政府（管委），市政府各委办局：
　　　《玉林市闲置土地处理暂行规定》已经2002年4月29日市人民政府第42次常务会议讨论通过 ，现印发给你们，希认真贯彻执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO二年五月三十日

玉林市闲置土地处理暂行规定

第一条　为了依法处理和充分利用闲置土地，促进房地产业的发展，根据《中华人民 共和国 土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民 共和国土地管理法〉办法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕 15号）和国土资源部《闲置土地处理办法》（〔1999〕5号令）的规定，特制定本暂行规定 。
第二条　具有下列情形之一的，认定为闲置土地：
（一）以出让方式取得的建设用地，超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限，未动工 开发满1年以上的；
（二）国有土地使用权出让合同未规定动工开发建设日期，自国有土地使用权出让合同生效 之日起满1年以上未动工开发建设的；
（三）政府划拨的国有土地，自政府批准文件之日起满1年以上未动工开发建设的；
（四）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或者已投 资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年以上的；
（五）土地使用者取得土地，在实施土地三通一平等基础设施建设后，中止开发建设连续满 1年以上的；
（六）实施地上物拆迁后，未动工开发建设连续满1年以上的。
第三条　闲置土地的认定由市、县国土资源局负责。
第四条　依法取得的土地，其闲置土地可以选择下列方式进行处置：
（一）对闲置期不满2年的，征收土地闲置费，并限期动工建设；
（二）连续2年未使用，并无能力开发建设的非房地产经营性用地，经市、县人民政府批准 ，由市、县人民政府依法收回土地使用权，并给予适当的补偿；
（三）在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置 土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权 出让金15%的土地闲置费；满2年未动工开发的，经原批准机关批准，由市、县人民政府依法 收回土地使用权，并给予适当的补偿；
（四）因国家政策重大调整、政府和政府部门等原因致使用地单位和个人在规定期限内无法 动工的，可以向市、县国土资源局申请延期，延期最长不得超过2年。单位建设用地，包括 房地产经营性用地，2000年1月1日以前取得土地使用权，在2002年6月31日前必须按规定动 工建设；私人住宅建设用地，2000年1月1日以前取得土地使用权，在2003年12月31日前必须 按规定建设。
（五）已落实了建设项目和资金，并确需改变土地用途才能动工的，经城市规划部门批准同 意，办理有关手续后继续开发建设；
（六）已落实了建设项目和资金，现闲置土地不适宜建设的，政府为土地使用者置换其他等 价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；
（七）由于建设资金有限，不需要原有数量土地面积的，而土地使用者支付了部分土地有偿 使用费或者征地费的，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地数量给原 土地使用者使用，其余部分由市、县人民政府依法无偿收回；
（八）对房地产经营性用地，由于欠土地有偿使用等税费而无法开发建设的闲置土地，可以 按照实际交款额，确定等价土地数量给房地产开发公司，其余部分由市、县人民政府依法无 偿收回。
第五条　以行政划拨方式依法取得的土地，其土地闲置费按玉林市确定的基准地价等 级收取。玉林市城区一级土地闲置费每年每平方米7元，二级土地闲置费每年每平方米6元， 三级土地闲置费每年每平方米5元，四级土地闲置费每年每平方米4元，五级土地闲置费每年 每平方米3元。
第六条　依法收回的闲置土地，需要给予适当补偿的，根据下列情况予以补偿：
（一）以出让方式或以有偿划拨方式取得的土地使用权，已全部交清了有关费用的，按标定 地价30%以下的标准给予补偿；
（二）以历史沿用方式取得的土地使用权，按标定地价的25%以下予以补偿。
第七条　依法收回的闲置土地需要补偿的，由市、县国土资源局与原土地使用者签订 补偿协议。补偿的费用待原闲置土地处置后3个月内付给。
第八条　市、县国土资源局对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲 置土地 处置方案，闲置土地依法设立抵押权或被司法机关查封了的，还应通知抵押权人或执行查封 司法机关一起参与处置方案的拟订工作。处置方案经市、县人民政府批准后，由市、县国土 资源局组织实施。
第九条　对闲置土地以征收土地闲置费并限期开发建设方式处理的，由市、县国土资 源局核 发《缴纳土地闲置费通知书》，并商有关部门核发《限期动工建设开发通知书》，用地单位 和个人应在规定期限内缴纳土地闲置费并动工开发建设，逾期不交纳闲置费并动工开发建设 的，可以撤销已批准的用地文件或注销已颁发的《土地使用证》，依法收回土地使用权。
第十条　对闲置土地以收回土地使用权方式处理的，由市、县国土资源局核发《收回 土地使 用权决定书》，废止原有土地批文，注销已发出的土地证。同时，市、县国土资源局通知计 划、规划、建设等有关部门撤销相应的批准文件。
第十一条　对闲置土地以其他方式处理的，由市、县国土资源局发出书面通知，限期 办理有关手续。
第十二条　闲置的土地一律不准私自转让，需要转让的，必须经市、县国土资源局的 批准。闲置土地未经市、县国土资源局批准转让，规划部门不准出具《建设用地规划许可证 》。
第十三条　对依法收回的闲置土地，纳入市、县国土资源局土地收购 储备库。
第十四　条市、县国土资源局对依法收回的闲置土地，由规划部门重新明确用途、设 定使用条件，再由市、县国土资源局确定供地方式。
对具备出让条件的闲置土地，由市、县人民政府批准，适时进行出让。对符合招标、拍卖方 式出让的，应当实行招标、拍卖。
对暂不具备出让或划拨条件的闲置土地，可安排临时用地。临时使用的闲置土地，经市、县 人民政府批准，重新安排建设项目

执行难的一个解决方案

李庆民


法律白条成为中国法律的特色风景，执行难构成司法机关自身诚信度的极大考验。到底难在哪里？哈耶克说“知识使人自由”，这句话放在中国法律进步的视野下，显然不成立，即使成立，倒可以解释为法律知识使债务人更加自由---不还债的自由。也就出现了黄世仁哀求杨白劳的黑色幽默剧。20几年来，中国的法制建设如火如荼，毫不逊色于中国人在其他方面的运动能力，但是，很明显，仅有立法肯定不是法制建设的全部，更不是法治。
那么，问题的核心在哪里？
从小的方面讲，往往归因于法院工作人员太少，力度不够；大的方面讲，固然有诚信文化的缺失，传统道德的颠覆等因素。但是任何文明、观念、意识的变化都是渐进的，不可能因为突变造成。追根溯源，造成诚信缺失的原因不外乎包括政治影响、教育、市民风气、法律文化、商业惯例、道德水平等因素。上述因素除法律因素外，均不是我们短期所能解决的，本文仅从法律的角度尝试提出解决方案。
我们知道，法院是司法机关，属于司法机关中的审判机关。顾名思义，法院是以审判案件作为工作中心，执行无论是否属于司法工作的内容，肯定是不属于审判工作。这样，在法理上，我们就把执行从法院的审判工作中分离出来了。这就解决了两个问题：第一，审判工作是涉及公正的，是司法的核心，审判权是必须由审判机关掌握的。第二，执行工作不涉及司法公正的问题，因为是与非已经由审判机关明确界定，执行要解决的是落实审判的结论。
既然执行工作不影响司法公正，目前法院执行人员所做的工作是利用国家强制力使得财产、权利回到各自的法律状态，即财产和权利由动态回到静态的过程。在这个过程中，存在的程序为，当事人的申请，法院执行人员发现债务人的财产，强制执行。这三个过程中，当事人的申请在法律上没有任何可以争论的，强制执行阶段暴力抗法的情况也是少数。最难掌握和控制的是债务人财产的调查。难在：
一、 法院执行人员不足，无法进行充分的调查。
二、 我国财产管理和公示制度不健全，比如，房地产属于不动产，在房地产管理部门均有严格的登记，法律规定应当公开、公示，任何人都可以查阅，目的是保障交易的安全性。实际上，有些地方，比如北京，房地产登记资料是不公开的。只有公安、检察、法院三个机关可以查阅，律师都不允许查阅，更不用说一般市场主体。笔者曾经去北京市朝阳区房地局查阅一个楼宇的抵押登记资料，权属科科长说不允许律师查阅，笔者作为法律工作者出示“担保法”，里面明文规定可以查阅，该科长手一挥，别给我讲法律，我这里不认，你要是把上级同意你查的红头文件拿来就给你看。事情已经过去五年，想起来仍令我辈法律人汗颜，也令我为政府汗颜。这可是首都号称国际化的区的专业管理机构啊。（至今天2004年4月，仍然不允许查阅。。。）
再比如，银行有为储户保密的义务，我国又存在开户管理宽松的情况，一个公司在数个银行开立几个帐户的情况比较普遍。法院执行人员没有能力逐个调查。
有鉴于此，执行工作最难的在于财产的发现。难以发现又可以归因于具备调查权的人员不足。而调查权不影响司法公正。所以，把调查权授予具备法律知识并且具备职业约束的律师，就可以解决这一难题。最近，执行工作引入了有偿举报，即提供债务人财产线索的人将会得到一定比例的报酬。这个举措所要解决的就是财产的发现，看来法院发现了问题，但是这种方法却不是解决问题的根本途径。一个原因是激励机制与社会道德相背离，掌握财产线索的人往往与债务人关系密切，或是单位的员工，这种激励很难达到预期。退一步讲，即使能有举报，也是以破坏道德换取，长远来看，对社会的负面影响难以估量。而赋予律师调查权不同，申请人的律师本身不存在任何道德上的约束，同时律师具备因为身份所赋予的调查权和当事人授予的调查权，理论上这两种调查权足以保障律师履行职责。只是在当前，法律、政策、执法环境限制了律师的权利发挥。所以法院授予律师执行阶段的调查权，并不是把司法权力下放，而是对律师权利的确认、强化和保障。
在律师调查清楚债务人的财产后，由法院执行人员再以国家强制力保障权利人权利的实现。笔者认为，这是目前解决执行难的一个最现实、最直接、最符合资源配置的方法。同时，执行工作中的违法、腐败现象将会得到根本改善。
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