房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 16:41:10   浏览:8702   来源:法律资料网
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
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大连市中外合资经营企业劳动管理实施细则

辽宁省大连市人民政府


大连市中外合资经营企业劳动管理实施细则
大连市人民政府


第一章 总则
第一条 为了认真贯彻执行《中华人民共和国中外合资经营企业法》和国务院颁布的《中外合资经营企业劳动管理规定》,加强对中外合资经营企业的劳动管理,特制定本实施细则。
第二条 凡经批准在大连市辖区内兴办的中外合资经营企业(简称合营企业),其职工招聘和辞退、工资和保险福利、劳动保护和安全监察等,均按本实施细则进行管理。
第三条 市劳动局是市人民政府对合营企业进行劳动管理的职能部门,要依照我国的有关政策、法规,帮助合营企业认真做好劳动管理工作。

第二章 职工招聘和辞退
第四条 合营企业经董事会决定的劳动计划,须报企业主管部门和市劳动部门备案,专项纳入国家计划。
第五条 合营企业招聘职工,须经市劳动、人事部门审查同意,可由企业主管部门、劳动人事部门推荐,或由合营企业实行公开招聘。招收新职工,由合营企业持审批、花名册和录用人员的户口簿、毕业证书、劳动手册及有关证明材料,到市劳动部门办理录用手续;聘用本市在职职工
,须经职工所在单位和合营企业主管部门同意,到市劳动部门办理手续;招聘外地工程技术、经营管理、特殊技能人员,须经市劳动、人事部门批准。
第六条 合营企业招聘职工,要按规定同本企业工会集体签订或同职工个人签订劳动合同,报企业主管部门和市劳动部门备案。合同内容包括任务、期限、工资、劳保福利、安全、奖惩及双方应履行的其他权利、义务等。
第七条 合营企业对招聘的职工,要注意加强教育培训工作,积极帮助他们提高思想、技术、业务水平。职工教育培训经费,由合营企业按照财政部门的有关规定执行。
第八条 合营企业辞退职工,须报市劳动部门备案。由于企业的原因需辞退的,企业应提前一个月通知企业工会和职工本人,并按职工剩余合同期应得工资(按辞退前三 个月平均月工资计算,下同)的百分之五十赔偿经济损失;由于职工本人的原因辞退、辞职的(含被企业除名、开
除),应向合营企业赔偿剩余合同期应得工资百分之五十的经济损失;职工因参军、外迁等正当理由辞职的,企业应予支持。企业除名、开除职工,须听取企业工会意见和本人申辩,然后由正、副总经理作出决定。
第九条 合营企业对劳动合同期内因病住院和因工负伤正在治疗的职工,以及对怀孕六个月以上和休产假的女工,不得辞退。

第三章 工资和保险福利
第十条 合营企业应按在册职工数(含临时工)支付工资和劳动保险、福利费用以及国家对职工的各项补贴,并计入成本。
第十一条 合营企业职工的工资水平,由合营各方根据行业、工种和企业效益等情况协商议定,并应随着生产、效益、物价、消费水平的发展逐年递增。合营企业中担任正副总经理、正副总工程师、正副总会计师、审计师等高级管理人员职务的中方职工,其工资待遇应与外方高级管理
人员同工同酬。
第十二条 合营企业的中方职工实得工资,由市劳动部门核定。一般职工可高于同行业条件相近的国营企业职工平均工资的百分之二十至五十;高级管理人员可高于同行业条件相近的国营企业经理(厂长)平均工资的百分之五十至一百五十。合营企业支付给中的工资与职工实得工资的
差额,留给合营企业的中方使用;高级管理人员工资的差额,应按一定比例缴财政部门。
第十三条 合营企业职工的工资标准、工资形式和奖励、津贴制度等,由董事会讨论决定。职工离开合营企业后,按所到单位的工资、奖励、津贴制度执行。合营企业在实行本企业工资等级标准时,应保留职工原来国家规定的工资等级标准,作为离开合营企业后确定有关待遇的依据。


第十四条 合营企业对作出优异成绩的职工,应给予表彰和物质奖励;对作出突出贡献的职工,应授予荣誉称号和给予晋级、晋职。
第十五条 合营企业从税后利润中提取的奖励和集体福利基金,必须用于职工的奖励和集体福利,不得挪做他用。其提取比例由董事会决定。奖励和集体福利基金中用于奖励职工的部分,须报市劳动部门审核。
第十六条 合营企业职工的劳动保险和福利待遇,按照国家对国营企业的有关规定执行。合营企业认为有不适用的,可以提出意见,由市劳动部门与市财政部门、市总工会协商后批准执行。
第十七条 合营企业要从支付职工工资之月起,按月工资总额的百分之二十五提取劳动保险统筹基金,于当月开资后一周内上缴市劳动保险公司,以保证职工退休后能够得到国家规定的退休待遇。
第十八条 合营企业对劳动合同期满或合同期内因企业原因辞退的职工,须按在本企业工作年限发给辞退补助费,每满一年发给一个月的企业平均工资;十年以上的,从第十一年起,一年发给一个半月的企业平均工资。辞退补助费和赔偿的辞退经济损失,原属固定职工的,交给合营企
业主管部门,用于职工等待安排工作期间的工资;原属非固定职工的,交市劳动服务公司,用于职工待业期间的生活补助。
第十九条 合营企业职工因工死亡、因工致残完全或大部分丧失劳动能力的,企业应按一人不少于一万五千元的补偿费,支付给合营企业中方,以便按国家有关规定做好善后处理工作。
第二十条 合营企业应按中方职工人数,按照同行业国营企业职工平均工资的百分之八十至八十五,向财政部门缴纳国家对职工的各项补贴;合营企业职工住房有困难的,由财政部门从中核返百分之二十至三十给合营企业中方,用于建造住房。
第二十一条 中方人员受委托代表外方投资者在合营企业中任职的,可以享受中方职工的工资、保险、福利等待遇,也可以参照雇用外方人员的有关待遇执行。

第四章 劳动保护和安全监察
第二十二条 合营企业要认真执行我国政府的劳动安全法规,建立健全管理制度,落实劳动保护措施,改善劳动条件,努力搞好安全、文明生产。劳动保护用品在不低于同行业国营企业标准的前提下,由合营企业确定,报主管部门备案。劳动保护措施经费,参照国家的有关规定办理。


第二十三条 合营企业应执行我国国营企业的工时制度和休假制度,原则上不搞加班加点,如确需加班加点的,每天不得超过两小时,连续不得超过三天,并要支付加班加点费。
第二十四条 合营企业发生职工因工伤亡、严重职业中毒、职业伤害事故时,须按照国家的有关规定及时报告企业主管部门、市总工会和市劳动部门,并接受这些部门对事故的调查处理。
第二十五条 合营企业设计、制造、引进、安装、使用、检验、修理、改造锅炉和压力容器,均须报市劳动部门审查,办理登记发证手续。

第五章 附则
第二十六条 合营企业外籍职工的雇用、解雇、辞职、报酬、福利和社会保险等事项,要在雇用合同中加以规定。
第二十七条 合营企业发生的劳动争议,经争议双方协商不能解决的,可向市劳动部门申请仲裁。不服仲裁的,可向人民法院诉讼。
第二十八条 中外合作经营企业和华侨、港澳、台湾同胞投资在我市兴办的合资经营、合作经营企业的劳动管理,可参照本实施细则办理。
第二十九条 本实施细则,自公布之日起施行,由市劳动局负责解释和组织实施。
第三十条 本实施细则,如有与上级规定相抵触的,按上级规定执行。




1986年5月8日

深圳市人民政府关于印发《深圳市本级部门预算准则(试行)》的通知

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府关于印发《深圳市本级部门预算准则(试行)》的通知
(2006年1月16日)

深府〔2006〕12号

   《深圳市本级部门预算准则(试行)》已经市人民政府同意,现予印发,请遵照实施。

深圳市本级部门预算准则(试行)

第一章 总则

   第一条为进一步规范部门预算编制、执行、决算和监督等工作,依据《中华人民共和国预算法》(以下简称《预算法》)和《中华人民共和国预算法实施条例》,制定本准则。
   第二条 本准则适用于深圳市本级财政拨款的各类行政事业性单位。
   第三条年度部门预算编制、执行、决算和监督应当遵循本准则。
   第四条 部门预算是指按部门编制的政府预算,是部门依据国家有关政策规定及其行使职能的需要由基层预算单位编制,逐级上报、审核、汇总,经财政部门审核后提交立法机关依法批准的,涵盖部门各项收支的综合财政计划。
   第五条部门预算管理原则:
   (一)依法理财原则;
   (二)规范高效原则;
   (三)完整统一原则;
   (四)真实可靠原则;
   (五)收支平衡原则;
   (六)绩效追踪原则;
   (七)财权、事权一致原则;
   (八)勤俭办事原则。
  第六条部门预算和决算管理职责。财政部门负责部门预算编制的组织、汇总、上报和有关定额标准的制定,负责预算执行情况的监督检查和绩效评价,负责部门决算的汇总等工作。各预算单位是部门预算和决算编制的主体,负责本部门及下属预算单位预算和决算的编制,对财政资金使用情况进行自我绩效检查评价,并对预算的真实性和预算执行中资金的使用情况负责,年度审计对此反映的问题由各预算单位承担相应责任。

第二章 部门预算编制

  第七条部门预算编制要认真贯彻《预算法》和当年市委、市政府确定的有关预算编制原则和要求。
  第八条部门预算编制要体现综合预算的思想,对单位的预算内、外各项财政资金和其他收入统一管理,统筹安排。
  第九条收入预算编制。各预算单位应根据历年收入、本单位人员、车辆等情况和收入增减变动因素,按收入类别逐项测算预算年度取得的各项收入来源。各单位负责组织的行政性收费收入、罚没收入、政府性基金收入以及其他预算外收入,应按要求编制征收计划表。
  第十条支出预算编制。各预算单位支出预算分为基本支出预算和项目支出预算,凡属政府采购项目的还应编制政府采购预算。项目预算编制应按轻重缓急顺序编制,不得留硬缺口。
  基本支出预算包括人员经费和日常公用经费,人员经费预算按市人事编制部门批复的人员编制数和规定的工资、津贴标准测算、编制;日常公用经费预算按公用经费定额标准测算、编制;如确因情况特殊,公用经费不足的,据实编制弥补公用经费预算定额不足的支出预算。
  项目支出预算是行政事业单位为完成其特定的工作任务或事业发展目标,在基本支出预算之外编制的年度项目支出计划。财政部门对预算单位申报的预算进行审核后,根据项目排序和财力的可能安排预算。项目预算以财政部门确定的各预算单位“经费支出分类表”的项目分类为框架,编制项目支出预算。
  政府采购预算要严格按照修订后的《深圳市党政机关公用设施配置标准》和年度政府集中采购目录及集中采购限额标准执行,要明确采购项目的名称、数量、资金来源、采购方式等,严禁超标准采购办公用品,严禁规避政府集中采购。
  第十一条部门预算编制坚持自下而上的程序,从基层预算单位编起,逐级审核汇总。
  第十二条部门预算编制实行“两上两下”的程序。
  “一上”:各预算单位向财政部门上报基础数据和基本支出规模,收支建议计划,以及下年度新增项目和测算依据;
  “一下”:财政部门根据公共财政的职能范围,结合本年度预算执行情况和下年度我市财政收支形势,以及各预算单位具体情况,下达部门预算控制数;
  “二上”:各预算单位根据财政部门下达的预算控制数编制本部门预算,向财政部门报送(含市人民代表大会审议的部门预算草案);
  “二下”:人大审议通过预算后1个月内,财政部门批复各预算单位年初部门预算。
  第十三条关于部门机动经费。部门预算编制中,各预算单位需按项目预算总额5%的比例预留部门机动经费。

第三章 部门预算执行

   第十四条部门预算一经批复,各预算单位要严格执行。非经规定程序,不得随意调整。
   第十五条预算外收入要按照有关法律、法规及财政部门的规定缴入财政专户。
   第十六条支出预算执行。预算执行完全按部门预算编制情况,各预算单位年初指标分为人员、公用和项目经费三部分。年度预算执行中,三部分指标分别独立执行,相互之间不得调剂。
   (一)人员支出。实行工资统发的预算单位由财政部门直接发放至个人;未纳入工资统发的预算单位由财政部门按进度拨款。
   (二)公用支出。由财政部门按进度拨款。
   (三)项目支出。项目经费按经费支出分类,每类支出对应一条指标,相互之间不得调剂。项目经费的拨付,由预算单位根据部门预算以及项目进度情况编制用款计划,报财政部门审批,通过后分别以财政直接支付和授权预算单位支付两种方法,办理资金支付。
   (四)部门机动经费支出。预算执行中凡在部门机动经费额度内的请款需求,一律先从本预算单位部门机动经费中解决,财政部门不另行安排,部门机动经费的使用需报请财政部门按规定程序审批。
   第十七条 预算单位年度预算结束前未拨款形成的结余资金,由财政部门根据结余资金具体情况确定是否进行结转。
   (一)人员经费结余指标。由财政部门统一收回。
   (二)公用经费结余指标。由财政部门收回50%,剩余指标预算单位结转留用。
   (三)项目经费结余指标。凡尚未启动的项目,经费指标由财政部门统一予以收回;已经启动的项目,预算单位申报,财政部门审核确认后,与下年预算一并执行。
   (四)政府采购结余指标。项目申报期限截止至当年12月31日,专户资金使用截止至下年6月30日。
   (五)部门机动经费结余指标。由财政部门统一收回。

第四章 部门决算

   第十八条部门预算年度执行结束后,应按要求及时编制部门决算草案,部门决算草案由部门汇总编制。部门决算从基层编起,逐级审核汇总。
   第十九条各部门要将所属预算单位全部收支按编报部门预算的口径,统一纳入汇总的部门决算。
   第二十条部门决算要贯彻真实、准确、及时、全面的原则,按照以下要求做好决算草案的编制工作。
   (一)各部门汇总决算要以所属单位上报并经审核的会计数字为准,不得随意调整科目,不得估列代编;
   (二)要保证决算报表的收支数额真实、内容完整,做到账表相符、表表相符,不得瞒报、漏报,形成表外资产,不得虚列支出、随意结转,造成决算不实;
   (三)要按规定的时间及时完成决算草案的汇编和上报任务;
   (四)汇编完成后,经各部门主要负责人签字、单位盖章确认后报送财政部门。

第五章 部门预算监督和绩效检查及评价

   第二十一条财政部门应当依照国家有关法律法规对各预算单位预算编制、执行、决算等情况进行审核、稽查和监督检查。
   第二十二条各部门对所属单位预算收支管理活动负有监督责任。部门应建立预算管理内部监督制度,对部门机关及下属单位的预算编制、执行、决算和日常财务管理进行全程监督,严格执行有关法律、法规。各部门对所属单位预算执行情况及结果开展自我绩效检查评价工作,并将评价报告报财政部门备案。
   第二十三条各预算单位依法接受人大、审计、财政等部门对部门预算管理工作的监督检查,要按要求如实提供有关信息资料,及时做好信息反馈工作,针对上述部门提出的检查意见,改进和加强部门预算管理工作。
   第二十四条财政部门按照《深圳市财政局绩效监督检查评价方案》有关具体要求,对各预算单位预算执行及执行结果开展绩效监督检查和评价工作。

第六章 附则

   第二十五条对违反本准则有关规定的,由财政部门依法予以纠正;有财政违法行为的单位及其负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,由财政部门依法予以行政处罚;情节严重的提请监察、纪检部门处理。
   第二十六条本准则由市财政局负责解释。各区可参照执行。
   第二十七条 本准则自颁布之日起实施。