陕西省榆林市人民政府


榆林市人民政府关于印发榆林市限价商品房管理办法（试行）的通知


各县区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：

《榆林市限价商品房管理办法（试行）》已经2011年4月18日市政府第3次常务会研究通过，现印发给你们，请遵照执行。



榆 林 市 人 民 政 府

二〇一一年四月二十三日



榆林市限价商品房管理办法（试行）



第一章 总则

第一条 为规范限价商品房建设和管理工作，根据省委、省政府办公厅《关于加快保障性住房建设的意见》（陕办发〔2010〕11号）精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得建设用地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。

本办法适用于榆林市行政区域内的限价商品住房审批建设及监督管理。

第三条 限价商品房建设和管理应坚持政府主导、规划引领、市场运作、统一管理的原则，先期试行、分批组织实施。

第四条 限价商品房建设规划和年度住房建设计划由市住建部门会同市发改、国土、财政、规划等部门，结合我市经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划情况编制，报市政府批准后实施。

第五条 市住建部门是全市限价商品房的行政主管部门。市国土、发改、财政、规划、人防、民政、税务、金融等部门应认真履行工作职责，共同做好限价商品房的建设和销售管理工作。

第二章 项目建设

第六条 限价商品房建设应与其他保障性住房建设相结合，选择在交通相对便利、市政基础设施较为完善、比较适宜集中建设的地段进行布局，方便居住和出行。

第七条 限价商品房建设，应遵循节约集约用地的原则，城市规划区范围内的限价商品房建设主要以高层、小高层为主；集镇或近郊区可按规划考虑多层建筑。

第八条 限价商品房套型建筑面积控制在80—120平方米之间。套型建筑面积90平方米以下的户型占总量的70%以上。

在限价商品房中，可配建廉租房、公租房、经济适用房。限价商品房小区建设严格遵循规划设计要求，总体商业用房建筑面积不高于总建筑面积的20%。其中，临街的商业用房建筑面积不高于单体建筑面积的17%。

第九条 限价商品房建设用地由土地部门提供，采取出让方式供应。在定规划、限房价、限套型、定容积率的前提下，面向社会招拍挂，确定开发建设单位，应优先选择资质高、实力强、信誉好的开发企业参与竞标。

第十条 限价商品房建设用地可采取下列方式出让：

（一）限房价、竞地价（挂牌或拍卖）。即限价商品房建设用地在限房价、限户型、限容积率、限销售对象的前提下，合理确定土地的起始价，以报价最高者取得限价商品房建设用地的开发建设权。

（二）竞房价、竞地价（双向招标）。即根据测算出限价商品房最高房价，确定土地最低起价，投标人对地价由低向高加价，房价由高向低减价的双向竞标，通过制定合理的评标分值和条件，以综合得分最高、方案最好、条件最优者取得限价商品房建设用地的开发建设权。

第十一条 开发建设单位达到开发建设规定的条件后，由各相关部门按其职能、职责或其委托的单位与中标企业签订限价商品房开发建设相关合同。开发建设单位按相关规定取得商品房预售许可后，与购房户签订限价商品房购房协议。

第十二条 限价商品房必须严格执行《住宅建筑规范》等中、省、市住房建设的强制性标准，应采用成熟适用的新技术、新工艺、新材料和新设备，提高建设水平。

第十三条 中标企业对限价商品房工程质量负最终责任，应向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并依法承担保修责任，确保工程质量和使用安全。

第十四条 限价商品房项目中配套的公共服务设施和市政基础设施，应符合相关建设标准，与住宅同步建设并交付使用。

第十五条 限价商品房小区应按规定配套物业用房等设施。小区由开发建设企业统筹进行管理。



第三章 供应对象

第十六条 限价商品住房供应对象为中等偏下收入住房困难的城镇居民家庭以及限价商品房征地、房屋征收过程中涉及的家庭。

申请购买限价商品住房家庭应为全市范围内具有城镇户口的中等偏下收入住房困难家庭。城镇户口登记年限由各县区按实际情况具体制定年限标准。

第十七条 凡购买过经济适用住房、廉租住房的家庭，不得购买限价商品房。经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。

第十八条 申请购买限价商品房按下列程序办理：

（一） 符合购房条件且当年准备购房的家庭，可持户口簿、家庭成员身份证、住房房证（拆迁户持拆迁补偿协议）向县区住房行政主管部门提出登记申请，填写《购买限价商品房申请表》。购房申请人及其配偶所在单位（没有单位的由户口所在地街道办事处、乡镇政府）负责对《申请表》中的收入情况和住房状况进行初审，情况属实的，加盖单位公章予以确认。

（二）县区住房行政主管部门审核后，将其家庭人口、现住房面积、家庭收入等情况进行公示。公示15日无异议的，核发《购买限价商品房登记单》（以下简称《登记单》）；对公示期间有投诉的，由县区住房行政主管部门会同有关部门调查、核实，确实不符合条件的，取消购房资格，通知申请人。

（三） 申请人持《登记单》到限价商品房开发建设单位购房，签订《商品房买卖合同》；凭《登记单》和其他有关证件到产权交易部门办理商品房产权证书。没有《登记单》的，开发建设单位不予售房，产权交易部门不予办理产权证书。

第十九条 已确定为当年购房对象的家庭，当年内未购房的，取消当年获得的购房资格，隔1年后可重新申请。

第二十条 限价商品房在取得房屋所有权证5年内不得出售。售房家庭不得再次申请购买限价商品房。



第四章 价格管理和政策支持

第二十一条 限价商品房价格组成包括：土地成本、前期费用、应缴纳的各项费税、建安成本、配套建设费用、财务成本、合理利润（控制在房价的5-10%以内）、管理费（控制在房价的1-5%以内）。限价商品房销售价格必须低于同区域内商品房销售价格的20%以上，最终房价由县区政府确定。

第二十二条 限价商品房项目建设用地及在建工程可以向金融机构融资。

第二十三条 住建、国土、物价部门应定期公布不同地段限价商品房销售指导价格和土地基准价格。

第二十四条 限价商品房用地指标，纳入全市保障性住房建设年度供地计划，由国土部门统一安排，具体落实。

第二十五条 限价商品房项目依照中省有关规定，享受优惠政策。

第六章 监督管理

第二十六条 住建部门应会同有关部门对限价商品房的设计、工程招标、建设、审批、分配、管理等环节实施监管。各相关部门要密切配合，严格把关，提高效率，加快推进，按期完成规划目标和年度建设计划。

第二十七条 限价商品房承建企业有下列行为之一的，由相关部门依法处理：

（一）未按《国有建设土地使用权出让合同》约定缴纳成交价格，擅自改变土地用途、建设规模和建设时限的；

（二）违反限价商品房价格管理有关规定的；

（三）擅自向未经住建部门或其委托单位审定的销售对象出售限价商品住房的,由住建部门责令其限期收回。在此过程中，产生的一切费用由建设单位承担。

第二十八条 对用虚假资料骗购限价商品房的家庭，由住建部门取消其申请资格。对有关单位弄虚作假，虚报限价商品房供应对象的，由住建部门取消其申请资格，并提请监察部门或其上级主管部门追究单位主要负责人和相关责任人责任；构成犯罪的，移交司法机关处理。

第二十九条 有关部门和单位工作人员在限价商品房建设、资格审查、分配、管理等过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，应追究行政责任；已构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第七章 附则

第三十条 各县区可参照本办法组织实施或制订具体细则。

第三十一条 本办法从2011年5月25日起施行，有限期从2011年5月25日起至2013年5月25日止。






　　目前困扰我国行政法治建设的严重问题之一,是那些在2003年以前制定至今尚没有完全得到系统修订的法律的实质正当性。这些根据当时效率优先兼顾公平原则制定的法律,无论在数量上还是在内涵上都已经具备系统化特征,所以不但立法需要进一步修订,而且还有一个我国行政法整个体系的改革问题。

　　法国公法学者莱昂·狄骥说,“从某种意义上讲,国家的变迁也就是法律的变迁”。回应时代变化及时进行系统化制度更新,是行政法的部门法基本特征之一。私法的相对稳定从根本上说是其权利义务的自治性决定的。如果行政法选择自给自足模式,似乎也可以归入超越于时代变迁的封闭性稳定模式。但是那将使行政法对现实行政的规范作用极大地削弱和边缘化,取得代之的将是一套不具备法律正义属性的行政潜规则。人们对法律正义的不懈追求必将推动行政法与社会普遍需求最终走向一致。

　　我国2003年提出新发展观后,随着经济发展方式的转变和社会政策的凸显,政府行政职能正经历一次新的调整,行政法的体系性改革当然也是不可避免的。

　　行政法治的预期范围

　　探讨行政法体系改革的首要问题,是实行行政法治的预期范围。从法律保留和法律渊源两方面分析,我国目前在这一问题上具有渐进式特点,带有阶段性和不确定性。

　　1999年我国修改宪法,规定实行依法治国建设社会主义法治国家。为实施宪法新规定,国务院对依法行政提出了系统性政策要求。2004年国务院《全面推进依法行政实施纲要》在定义“合法行政”时规定:“行政机关实施行政管理,应当依照法律、法规、规章的规定进行；没有法律、法规和规章的规定,行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。”这种定义在结构上明显参考了德国关于法治构成的概念和方法,其中法律保留是界定依法行政范围的主要概念。国务院文件的这一规定只是把公民、法人和其他组织的合法权益遭受不利或者承担新义务作为法律保留事项,公民、法人和其他组织从行政部门获得利益和其他事项则属于依法行政的例外或者“行政保留”的范围。

　　2004年国务院关于“合法行政”的上述规定,是一个严格保护公民、法人和其他组织基本权利的底线性政策承诺,而不是行政法治的发展蓝图,更不是限制法治的规定。立法机关有权制定它认为调整社会关系所必要的一切法律。尽管如此,这一政策规定确实反映了当时的行政法治视野,是依法行政渐进发展的初级目标和阶段性标志。

　　根据宪法和新发展观,在公民、法人和其他组织合法权益以外,我国有大量的行政问题需要甚至必须经由立法规范,特别是那些宪法规定必须由法律规定的行政事项。中央和地方国家行政机关的组织,各级政府公共服务及其公共事业管理、社会政策的行政执行、环境和生态保护等,都不宜成为绝对排除法律约束和完全归入行政保留的范围。违反可持续发展原则和侵害后代发展权益的环境生态政策或措施,可能只具有未来危害性,没有本代公民、法人和其他组织的对应权益。

　　如果以此为由排斥法律作用,那么将使可持续发展战略丧失法律保障。进一步说,在目前社会利益多元化、社会分层业已形成和社会矛盾凸显的情况下,把行政法治限于普遍性个体权利的底线是过于狭窄了,甚至有可能在形式平等的法律作用下影响实质社会公正。这样看来,关于行政法治的法律保留范围设置问题,宜由有关国家机关共同作出一个改进型的新规定。

　　行政改革与法律保留

　　行政改革措施与法律保留的关系,是确定我国行政法治范围的一个重要问题,因为改革是行政机关变更既有制度的重要理由。在常规情况下,法律保留的原意是行政机关行使职权必须有明确的立法依据和正式授权,法律不禁止不等于是法律允许的,包括作为和不作为。这是行政法作为公法部门区别于民法,行政机关作为公共机构区别于普通社会成员的主要标志。

　　但是在转型社会及其国家构建进程中的行政法治来说,常规意义上的法律保留原理可能不完全适宜用来解释行政改革措施。行政改革经常表述为“先行先试”权,与既有制度的法律界限经常定位于所谓“法律没有禁止性规定”,并得到司法系统的支持。

　　例如2012年5月21日,温州市中级人民法院向社会公布《为温州市金融综合改革试验区建设提供司法保障的若干意见》,明确规定对于温州金融改革——“只要有利于试验区建设,法律没有禁止性规定,在确保金融安全的前提下,就将给予司法支持。”选择“法律没有禁止性规定”的界限,给行政改革提供了极其巨大的试验和实验空间,同时在法律上也给出法律保留的例外或者行政保留的空间。空间巨大不但因为目前法律总量只有两百多部,行政性法律只占其中一部分,而且法律规定许多是原则性甚至有些宣告性的,作出禁止性规定的就更少。

　　改革尚没有穷期,但是改革的社会风险已经逐步增大。改变现有规定的行政改革措施,总会致使某利益群体会受到损害或者牺牲,可能成新的社会矛盾加大改革的社会风险。为了降低改革活动的不确定性,保障改革的试验性、实验性过程,除了提高在特定领域和特定区域是否进行改革的决策水平,还应当逐步增加和扩大行政改革的法律保留成分,例如确定改革的法律原则,保障受到影响的利益群体得到公平的补偿或者妥善安排。

　　法律不仅仅有对改革成果的确认和稳定功能,而且还有对改革过程的调节和保障功能。如果这一看法能够成为共识的话,那么就容易发现行政改革措施与法律机制的统一性和结合面。

　　改革行政法的法律渊源

　　上述讨论的法律保留及其依此界定的行政法治范围,都是建立于成文法制度之上和在成文法的话语系统之中。囿于传统成文法的行政法,一定是现代化成分短缺和法律调节作用效能低下的法律制度。因此必须寻求改进成文法的制定和修订机制,并增加新型行政法的法律渊源。

　　成文法制度的最大缺陷是它与行政法经常性调整之间的不对称和不适应。行政法的肇端国法国至今坚持行政法渊源的判例法,除了体制和历史原因以外,主要的还是“行政事项复杂、变化迅速,不可能用成文法予以囊括。”我国在推动成文性行政立法乃至法典化业已取得巨大进展,并且在一个比较长的时期内都是需要继续投入的,但是成文法作用的有限性也不应当回避。成文立法及其修订周期与我国经济社会变化周期严重不吻合,法律滞后于实际需要的频率已经高出行政法治可以接受的程度。上世纪九十年代基于效率优先原则制定的大量行政法律,在科学发展观提出九年后的今天仍没有完成修订工作就是一个例证。作为代表性的行政法总则性行政立法《行政处罚法》和《行政许可法》,需要补充和完善的地方日益明显和增多。如果它们的更新的内容和速度继续滞后的话,其作用和地位将由前沿性转为基础性甚至背景性而日渐式微。

　　行政职能的转变、行政工作重心的转移和行政管理技术设备的更新换代,一些新的行政法议题将进入制度前沿,成文立法也因此进入新的更新周期。现在确实需要对既有立法体制和机制是否能够适应这一周期性改进需求进行评估,包括议题的设置、新方法的采纳、新经验的采纳、为未来风险的防范,对实施效果的评估和评价等。

　　在行政法法律渊改革议题上,为了适应现代行政的专业性、社会性和变迁性,一方面要改进现有成文法渊源体系和提高立法效率,另一方面还应当选择适合我国政治和法律体制的不成文法加以补充。可供选择不成文法的种类很多,例如法院判例、行政管理惯例,经过国家机关认可程序的法学学说等等。除此以外,行政性合同和软法的法律渊源地位也应当纳入视野。只有当一个适合我国情况的行政法法律渊源体系形成,行政法范围和法律保留才有足够的测量标准,行政法治的进程才能有更准确的预期。

　　（作者单位：清华大学公共管理学院）

　　来源：法制网-法制日报