《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读/马宁

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 12:30:18   浏览:8163   来源:法律资料网
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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日,建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局(以下简称“六部委”)联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称“《意见》”)。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营,以及境外机构和个人购买房产等3大领域,进行了明确规范。《意见》发布后,立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题,希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定,除经批准从事经营房地产的企业外,符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,具体包含两种情况:一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构,二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的,其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切,其中很多人虽然没有在内地学习、工作,但在内地长期生活,允许其在境内购买自住的商品房是有必要的,因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握:凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房,符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”(见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》,以下简称“答记者问”)
《意见》还规定,境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
(二)潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握?
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房,那么,一定面积究竟是多大?是否同境外个人一样,只能购买一套住房?《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文(《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》,自7月21日起执行),明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说,从2006年7月21日起,凡是不符合规定的机构和个人,开发企业不得与其进行网上签约,未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任,违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则,不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神,从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实?
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息,防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产,但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业,对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房?如果不可以,如何控制?实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现,非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制:外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制:境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。  3、贷款限制:外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评:《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛,将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制:外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评:该规定旨在抑制变相贷款融资,防止境内外联手的短线炒作行为的发生,避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业,但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称,外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇,并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一,对外资来说,最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长,因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明,即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的,应当经外汇指定银行审核确认相关材料后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户,不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易,需将人民币购房款购汇汇出的,经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后,可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金,须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后,可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗,其落实尚待地方细则的出台,但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用,市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
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淄博市城市居民最低生活保障线制度实施细则

山东省淄博市人民政府


淄博市城市居民最低生活保障线制度实施细则
淄博市人民政府



淄博市政府第28次市长办公会研究同意


第一条 为保障城市困难居民的基本生活权益,促进经济发展和社会稳定,根据《淄博市人民政府关于建立城市居民最低生活保障线制度的通知》(淄政发〔1996〕169号),制定本实施细则。
第二条 建立城市最低生活保障制度,是政府根据居民生活必需和财政承受能力,结合市场物价指数的变化,确定最低生活保障线,对低于此线的困难居民给予补助的制度。
第三条 城市居民最低生活保障线标准为:保障对象每户月人均110元,实行差额补助。
第四条 最低生活保障线随物价指数的变化和居民生活水平的提高进行调整,每年12月底前由市民政局提出下年调整初步意见,与市财政局协商后,提报市政府批准,予以公布。
第五条 凡本市五区区政府驻地城区范围内户人均实际月收入达不到110元的下列常住非农业户口居民(不包括整村农转非人口和其他地方城镇户口)为保障对象:(一)无固定收入、无劳动能力、无法定赡养人和抚(扶)养人的居民(三者须同时具备、缺一不可);(二)失业保
险期满仍未就业且符合社会救济条件的居民(女性年龄须限定在50周岁以上,男性限定在55周岁以上)。
第六条 建立城市居民最低生活保障线制度所需资金,由市、区两级财政各按50%的比例分担,列入同级政府当年财政预算。每年年初由市、区民政部门编制预算,财政部门审核报同级政府批准后,将社会保障金及时拨付同级民政部门。社会保障金必须专设帐户,专款专用,严格管
理,严禁克扣、挪用。
第七条 保障对象实际收入计算
(一)居民的实际收入实行按户统算,计算到“元”;保障标准按人计算。
(二)家庭成员是指与保障对象同在一个户口簿上的成员,其工资、奖金、补贴以及在大(中)专院校、技校读书的奖学金、生活津贴、保障对象通过劳动获得的所有收入和领取的救济补助金、按照中华人民共和国有关法律规定接收或应该接收的扶养费、抚养费和赡养费等,都算作家
庭实际收入。
第八条 保障对象的核定程序
(一)保障对象填写由市民政局统一印制的申请表,并携带单位介绍信、户口簿、身份证、学生证、失业保险金或定期定量补助金领取证等有关原始证件,交户口所在地的居委会;
(二)居委会对申请材料认真调查核实,签署意见后报街道办事处(或区政府驻地镇)审核;
(三)街道办事处(或区政府驻地镇)严格按规定核实保障对象范围、家庭收入等项内容,签署意见后报所在区民政局审批;
(四)区民政局对申请表严格复核,确定保障对象和保障金标准,签署意见后,自留并发街道办事处(或区政府驻地镇)分别存档;同时填写《淄博市城市居民领取社会保障金人员花名册》和《淄博市城市居民社会保障金领取证》(以下简称《领取证》),并将领取证发给保障对象,
花名册自存、报市民政局各1份。
第九条 社会保障金发放程序
(一)街道办事处(或区政府驻地镇)每月填写《社会保障金申请表》,报区民政局;
(二)区民政局审核无误后,足额将保障金下拨各街道办事处(或区政府驻地镇);
(三)保障对象持《领取证》按规定日期到户口所在地的街道办事处(或区政府驻地镇)每月领取一次保障金;
(四)发放保障金要实行张榜公布,公开保障标准、公开保障资金、公开保障对象,接受群众及有关部门监督,严禁各种营私舞弊行为。
第十条 停发社会保障金的程序
经居委会、街道办事处(或区政府驻地镇)查证,凡户人均月实际收入已高于最低生活保障线标准者,立即停发保障金,并收回《领取证》。
第十一条 保障资金的筹集程序
(一)区民政局于每年年底前将下年度所需保障金作出预算,报市民政局和同级财政部门;
(二)市民政局审核后,就市财政承担数额写出保障金申请,报市财政局;
(三)市、区财政部门按照分担比例,列入同级财政预算,经同级政府批准后,按季拨付同级民政部门。
第十二条 保障金实行分级管理,市、区民政部门在银行专设帐户,年终两级民政、财政部门对保障金的发放使用和管理情况进行严格检查,各区民政局每季度将资金使用和工作情况报告市民政局。
第十三条 各区民政局要根据实施细则,结合本地实际,制定符合区情的具体实施办法。
第十四条 本实施细则由市民政局负责解释。
第十五条 本实施细则自下发之日起执行。



1997年1月20日

财政部、国家税务总局关于减征冶金独立矿山铁矿石和有色金属矿资源税的通知

财政部 国家税务总局


财政部、国家税务总局关于减征冶金独立矿山铁矿石和有色金属矿资源税的通知
财政部、国家税务总局



各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,沈阳、长春、哈尔滨、南京、武汉、广州、成都、西安市财政局、地方税务局:
经国务院批准,现对冶金独立矿山铁矿石和有色矿资源税问题规定如下,请依照执行。
1.自1996年7月1日起,对冶金独立矿山应缴纳的铁矿石资源税在财政部和国家税务总局《关于独立矿山铁矿石资源税减按规定税额60%征收的通知》(财税字〔1994〕041号)规定减征40%的基础上,再减征20%,即按规定税额标准的40%征收。
2.冶金独立矿山是指1993年12月31日以前存在的冶金独立矿山、财政部和国家税务总局《关于调整六家企业铁矿石资源税适用税额的通知》(财税字〔1995〕10号)中列举的六家矿铁企业以及1994年1月1日以后新建成投产的冶金独立矿山。对1993年12月
31日以后由联合矿山改组为独立矿山的,不得按财税字〔1994〕041号及本通知规定减征资源税。
3.从1996年7月1日起,对有色金属矿的资源税减征30%,即按规定税额标准的70%征收。
4.本通知到达之日前企业多缴纳的资源税,可在文件到达以后应缴纳的资源税中抵扣。




1997年1月29日