成都市城镇集体所有制企业职工(代表)大会暂行规定

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成都市城镇集体所有制企业职工(代表)大会暂行规定

四川省成都市人民政府


成都市城镇集体所有制企业职工(代表)大会暂行规定

 (1992年8月26日 市政府令第27号)


第一章 总 则
第一条 为保障城镇集体所有制企业职工的主人翁地位和民主管理企业权力,充分发挥职工的积极性和创造力,办好集体企业,巩固和发展社会主义公有制经济,根据《中华人民共和国工会法》和《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》(以下简《条例》)及国家有关规定,特制
定本规定。
第二条 集体企业的职工是企业的主人,依照法律、法规和集体企业章程行使管理企业的权力。集体企业职工的合法权益受法律保护。
第三条 集体企业依照法律、法规规定实行民主管理。职工(代表)大会是集体企业的权力机构,由其选举和罢免企业管理人员,决定经营管理的重大问题。集体企业实行厂长(经理)负责制。厂长(经理)对企业职工(代表)大会负责,是集体企业的法定代表人。
第四条 集体企业职工(代表)大会要自觉接受企业党组织的思想政治领导,认真学习和贯彻党和国家的方针、政策,取得党组织的支持和帮助。
第五条 集体企业必须建立、健全职工(代表)大会制度。五十人以下的集体企业,建立职工大会制度;一百人以上的集体企业,建立职工代表大会制度;五十人以上一百人以下的集体企业,建立职工大会或职工代表大会制度,由企业自定。职工大会与职工代表大会性质、职权相同。


第六条 集体企业的工会组织要在企业党组织的领导下,依法独立自主地开发工作。
第七条 集体企业工会应当支持和组织职工参加民主管理和民主监督,维护职工选举和罢免管理人员、决定经营管理的重大问题的权力.
第八条 职工(代表)大会实行民主集中制。

第二章 职工(代表)大会实行民主集中制。
第九条 集体企业的职工(代表)大会在国家法律、法规的规定范围内行使下列职权:
(一)制定、修改集体企业章程;
(二)按照《条例》规定选举、聘用或罢免、解聘厂长(经理)、副厂长(经理)。但是,投资主体多元化的集体企业,其中国家投资达到一定比例的,其厂长(经理)可以由上级管理机构按照国家有关规定任免;集体企业联合经济组织投资开办的集体企业,其厂长(经理)可以由该
联合经济组织任免。任免前必须征求职工(代表)大会的意见;
(三)评议、监督企业各级行政领导干部;
(四)审议厂长(经理)提交的各项议案,决定企业生产经营方针、长远规划、年度计划、财务预决算、固定资产投资、重大技术改革、承包、租赁或合资方案等经营管理的重大问题;
(五)审议并决定企业职工工资形式、工资调整方案、奖金和分红方案、职工住宅分配方案和其他有关职工生活福利的重大事项;
(六)审议并决定企业的职工奖惩办法和其他重要管理制度;
(七)法律、法规和企业章程规定的其他职权。

第三章 职工代表
第十条 凡承认并遵守集体企业章程的集体企业职工,都可当选为职工代表。职工代表应当思想进步、工作积极、联系群众、有参加民主管理的能力。
第十一条 职工代表应以班组或者车间(分厂)为单位由职工直接选举产生。
第十二条 职工代表人数可根据企业规模适当确定,职工代表比例占职工总数的10%至30%。工人、技术人员、管理人员、领导干部等各类职工都应产生职工代表。
职工代表中各类人员比例是:工人不得少于40%;科技和管理人员不得少于30%;企业中层及其以上领导干部一般不超过30%,青年职工、女职工应占适当的比例。
职工代表按车间(或若干劲室)组成代表团(组),并推选团(组)长,主持代表团(组)活动。
第十三条 职工代表实行常任制,长期三至五年’一般应与厂长任期同步,可以连选连任。
职工代表对选举单位的职工负责,选举单位的职工有权监督或者按规定的程序撤换本单位的职工代表。
职工代表离退休或企业内部调动工作岗位,离开原选举单位,不再保留其代表资格,原选举单位可以补选相应名额的职工代表。
第十四条 职工代表享有以下权利:
(一)企业各级管理职务的选举权利被选举权;
(二)参加企业民主管理,监督企业各项活动和管理人员的工作;
(三)企业职工享有的其他权利。
职工代表依法行使民主管理的权利,任何组织和个人不得压制、阻挠和打击报复。
第十五条 职工代表承担以下义务:
(一)努力学习党和国家的方针、政策、法律、法规,不断提高政治思想觉悟、业务水平和管理能力;
(二)密切联系群众,代表职工合法利益,及时反映职工群众的意见和要求,认真贯彻执行职工代表大会的决议,做好职工代表大会交给的各项工作;
(三)模范遵守国家的法律、法规和企业的规章制度、劳动纪律。以企业主人的态度从事劳动,做好本职工作。
第十六条 实行职工大会制度的企业。其职工在民主管理方面享有的权利和应承担的义务与职工代表相同。

第四章 职工(代表)大会组织制度
第十七条 每届职工(代表)大会的任期为三至五年,一般应与厂长的任期同步。职工(代表)大会至少每半年召开一次,每次会议必须有三分之二以上的职工(代表)出席。遇有重大事项,经厂长(经理)、企业党组织、工会委员会或三分之一职工(代表)提议,可召开临时会议。


第十八条 职工(代表)大会进行选举和作出决议,必须经全体职工(代表)过半数通过,方为有效。
职工(代表)大会在职权范围内决定的事项,非经职工(代表)大会同意不得改变。需由职工(代表)大会通过后报上缴审批的事项,未经职工(代表)大会签署意见,上级不予审批。
第十九条 建立职工代表大会制度的企业,可以建立常设主席团作为职工代表大会的常设机构。常设机构成员和负责人应由职工代表大会选举产生。主席团实行常任制,随职工代表大会换届而改选。主席团成员名额根据职工代表人数决定,一般由七至十五人组成,其中工人、技术人员
、管理人员应超过半数。企业党组织、行政、工会的主要领导人应参加主席团。主席团主席以下兼厂长的党组织负责人或工会主席担任为宜。
主席团主要职责是主持大会,审议大会议程,领导大会期间的各项活动口听取和综合职工代表团(组)和专门工作小组对议案的审议意见王研究大会议题中需要通过和决定的事项,草拟大会决议草案;处理大会期间的其他事项,讨论决定职工(代表)大会闭会期间亟待解决的属于职工
(代表)大会职权范围内的重要问题,并提请下一次职工(代表)大会予以认可。
建立职工大会制度的企业,也可以用主席团常任制作为常设机构,主席团成员的组成和产生办法及其职责与前款规定相同。
第二十条 职工人数较多的企业,职工(代表)大会可以根据需要设立若干个临时或经常性的专门工作小组完成职工(代表)大会交办的有关事项。
专门工作小组人员组成及产生办法、职责范围由企业自定。
第二十一条 职工(代表)大会应建立和健全各项会议制度、管理制度和工作制度。

第五章 职工(代表)大会与厂长
第二十二条 集体企业职工(代表)大会行使重大问题决策权。厂长(经理)负责领导和组织企业日常生产经营和行政工作。
第二十三条 集体企业职工的民主管理权和厂长(经理)依法行使职权,均受法律保护。
厂长(经理)必须贯彻党和国家的方针、政策、遵守国家法律、法规,定期向职工(代表)大会报告工作,执行职工(代表)大会的决议,接受职工(代表)大会的监督。
职工(代表)大会应积极支持厂长(经理)依法行使职权,教育职工自觉遵守劳动纪律,严格执行规章制度,服从厂长(经理)的正确指挥,努力完成生产经营任务。
第二十四条 厂长(经理)在职工(代表)大会召开前十天,应按照民主程序,根据《条例》第三十四条的规定,将有关报告、方案和计划提交企业职工(代表)大会工作机构。在广泛征求职工代表或全体职工意见和建议的基础上,由职工代表小组或专门工作小组讨论提出意见,经修
改后交大会审议。
第二十五条 厂长(经理)对职工(代表)大会在其职权范围内决定的事项,如有不同意见,可以要求复议;经过复议仍有不同意见,厂长(经理)应按职工(代表)大会决定执行。厂长(经理)认为职工(代表)大会决定同法律、法规和政策相抵触,也可以要求复议;复议后仍有不
同意见,可请企业党组织或企业主管部门及上级工会协调处理。
第二十六条 厂长(经理)在其职权范围内决定的事项,职工(代表)大会如有不同意见,可以向厂长(经理)提出建议,也可以报企业党组织协调处理。如不能达到一致意见,可报上级管理机构和上级工会协调处理。
第二十七条 属于职工(代表)大会职权范围内的问题,在紧急情况下,厂长(经理)有临时处置权,但事后必须报职工(代表)大会确认;职工(代表)大会认为厂长(经理)临时处置决定同法律、法规和政策相抵触或者违背全厂职工利益,职工(代表)大会有权临时停止执行厂长
(经理)的决定。
第二十八条 集体企业有权决定适合本企业情况的经济责任制形式。
集体企业实行承包或租赁,其承包、租赁合同要衔经职工(代表)大会讨论决定,由承包、承租方与发包、出租方签订合同。发包方和出租方应当是集体企业的职工(代表)大会。合同签订后,应报行业管理部门备案。职工(代表)大会根据有关法律、法规的规定’授予经营者相应的
职权。

第六章 职工(代表)大会与工会
第二十九条 集体企业职工(代表)大会及常设主席团的工作机构是企业的工会委员会,负责职工(代表)大会和常设主席团交办的工作。集体企事业单位的工会,组织职工依照法律规定参加本单位的民主管理和民主监督。
第三十条 集体企业工会作为职工(代表)大会及常设主席团的工作机构,其主要职责是:
(一)组织选举职工代表;
(二)提出召开职工(代表)大会的建议,起草召开职工(代表)大会的方案,做好大会组织筹备工作;
(三)组织职工代表检查职工(代表)大会决议的执行情况,会同企业常设组织组织职工代表评议企业各级行政领导干部;
(四)向职工进行民主管理的宣传教育、主人翁责任感教育,组织职工学习政治、政策、业务和管理知识,提高职工代表素质;
(五)接受和处理职工代表的申诉和建议;
(六)指导、支持和维护车间职工(代表)大会正确行使职权,推动班组民主管理工作不断完善;
(七)负责整理、保管职工(代表)大会和常设主席团会议的文件及档案等材料,做好职工(代表)大会和常设主席团交办的其他工作。
第三十一条 集体企业单位违反职工(代表)大会制度和其他民主管理制度,工会有权提出意见,保障职工依法行使民主管理的权利。
第三十二条 上级工会有指导、技术和维护企业职工(代表)大会正确行使职权的责任。

第七章 车间(分厂)班组民主管理
第三十三条 企业根据需要建立车间(分厂)或班组民主管理组织。
第三十四条 车间(分厂)民主管理采取车间职工大会或职工代表大会形式,对本车间(分厂)权限范围内的事宜行使民主管理的权力。
车间(分厂)职工大会或职工代表大会生产每季度召开一次,由车间(分厂)工会主席主持。车间(分厂)日常民主管理工作,由车间(分厂)工会委员会负责主持。
第三十五条 车间(分厂)职工大会或职工代表大会的主要职权是:
(一)贯彻执行厂职工(代表)大会的决定;
(二)听取和审议车间主任(分厂厂长)行政工作报告,提出意见和建议;
(三)审议决定本车间(分厂)的重要管理制度;
(四)审议决定有关车间(分厂)职工生活福利事项;
(五)评议监督车间(分厂)行政领导干部,向厂长提出奖惩、任免建议;
(六)根据厂长的决定,推荐或民主选举车间主任(分厂厂长)。
第三十六条 班组民主管理的基本形式是班组民主管理会。班组民主管理会一般每月召开一次,由班组全体职工参加。
第三十七条 班组民主管理会的主要职权是:
(一)听取和讨论班组长关于当月各项任务完成情况的汇报和下月工作、生产的安排意见,讨论贯彻落实厂、车间职工大会或职工代表大会决定的事项;
(二)讨论决定班组内部奖金分配办法和有关职工切身利益问题;
(三)检查岗位责任制和各项规章制度的执行情况,讨论通过班组公约;
(四)提出对职工奖惩的建议,对班组、工会小组工作进行评议,在职工之间开发批评和自我批评;
(五)根据企业要求由班组全体职工民主选举班组长,对不称职的班组长有权按规定进行罢免。

第八章 附 则
第三十八条 本规定适用于我市市属及区(市)县属城镇集体所有制企业单位。市属及区(市)县属城镇集体所有制事业单位参照本规定执行。
第三十九条 企业可根据本规定,并结合本企业实际制定实施细则。
第四十条 本规定从发布之日起施行。



1992年8月26日
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试议离婚损害赔偿制度的制度

张世勋


摘要: 随着2001年我国婚姻法的修订,增加了离婚损害赔偿制度,以《中华人民共和国婚姻法》第46条给离婚诉讼中无过错方寻求救济提供了法律依据。实施8年来,理论界对该制度可谓褒贬不一,但从整体上是一种社会和法制的进步,从而将公平与正义的原则贯穿至与人的人身权利密切相关的领域之中,只是有若干方面需要我们立法者不断的完善。下面笔者将从几方面提出问题与解决途径。

关键词:过错;损害;赔偿;配偶;离婚


  随着经济的发展,家庭暴力、虐待、遗弃、第三者插足、包二奶现象等不断涌现,并成为婚姻家庭纠纷中的新热点。我国婚姻法46条规定:“婚姻关系中一方当事人实施了重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力、虐待,遗弃家庭成员四种违法行为之一,并导致离婚的,则无过错方有权提起离婚损害赔偿。”【1】我们在赞同该制度的同时,要思考它不完善的地方,这样我们的法律才会不断的完善,并促进我国法制建设进程。

一. 何谓离婚损害制度?

(一)离婚损害赔偿制度,是指离婚夫妻,配偶一方由于过错行为侵害了另一方的合法权益,并且其过错是导致婚姻关系破裂的主要原因,离婚时无过错的配偶一方对由此所受的损害,过错的一方配偶承担损害赔偿责任的民事法律制度。概念又分广义和狭义之分,广义制度包括离婚损害赔偿中的物质损害赔偿和精神损害赔偿,而狭义概念仅指物质损害赔偿。
  按照我国现行婚姻法和司法解释的规定,我们采用的概念为广义的离婚损害制度。精神损害赔偿是指由于配偶一方的过错,造成无过错方精神上的痛苦和内心的创伤,导致婚姻关系破裂而离婚的,无过错方有权就其所受的精神损害赔偿要求过错方赔偿。物质损害赔偿是指,由于配偶一方的过错,造成无过错方财产上的损害,导致婚姻关系破裂而离婚的,无过错方有权就其所受的损害要求过错方赔偿。
(二)离婚损害赔偿制度的特征:
1.赔偿主体的法定性
我国离婚损害赔偿制度的法定赔偿主体是离婚诉讼中的有过错方,何谓有过错方?有过错方就是导致婚姻破裂,使无过错方遭受巨大的精神伤害的“特殊侵权者”。无过错方在提起离婚损害赔偿中的要求赔偿方,必须是直接或间接侵害无过错方的婚姻权利和身体权利、精神权利的过错方,而非与此有关却不是直接、间接特殊侵权者的第三方,比如,过错方的父母,兄弟姐妹等等。
2.对无过错方的救济补偿性
制定该制度的立法目的即在于对于离婚诉讼中无过错方权利受侵犯给予补偿,而在2001年之前,没有如此制度,无过错方也只能自认倒霉,或者多分一点财产,忽视了自己合法权益的保护的救济。这一制度从根本上解决了这一问题。
3.对过错方的惩罚性
离婚损害赔偿制度是对过错方以惩罚,一方面可以达到让其节制杜绝家庭暴力,虐待、遗弃家庭成员,重婚,有配偶者与他人同居的行为,另一方面也会对另外想实施这些违法行为的“思想违法者”一震撼,更加促进我国和谐社会的建设。

二. 离婚损害赔偿制度的性质如何?

  法学理论界中的存在各种学说,比如契约关系说,侵权责任说,违约责任说。细心的读者会发现,笔者在陈述离婚损害赔偿制度的特征时,已经将观点定格在侵权责任说这一学说上。笔者认为:离婚损害赔偿是由于过错方的过错导致婚姻破裂而离婚,侵害了无过错方与之共同生活的权利,并因此对无过错方的人身、财产以及精神上造成损害。所以无过错方有权就过错方的侵权行为要求损害赔偿。【2】
  从根本上来讲,还是一种侵权责任,只不过主体比较特殊罢了。离婚损害赔偿中的侵权是建立在配偶权这一权利之上的一种侵权责任。有人会这么质问我:“假如你认为离婚损害赔偿是一种侵权责任,那岂不是不离婚也能提起侵权赔偿,为什么我国法律规定法院判决不准离婚的案件,当事人不能申请离婚损害赔偿呢?”笔者认为,最高院作出这一解释时,并非在于否认离婚损害赔偿制度是一种侵权责任,而是考虑到,在当事人双方婚姻关系存续期间,提起离婚损害赔偿并没有任何实际意义,并且也不符合立法的目的。婚姻关系存续期间提起离婚损害赔偿就像是把帽子从一个人的左手交到右手,还是自己的,没有任何意义。也达不到救济和惩罚的目的。
  另外,我国婚姻法46条规定:“婚姻关系中一方当事人实施了重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力、虐待,遗弃家庭成员四种违法行为之一,并导致离婚的,则无过错方有权提起离婚损害赔偿。”可见,法律条文在叙述的过程中也将重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力、虐待,遗弃家庭成员四种违法行为作为提起离婚损害赔偿的前提,而、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力、虐待,遗弃家庭成员四种违法行为是明显的侵权行为,有侵犯婚姻权的,有侵犯身体权的……至此,笔者不得不赞成,离婚损害赔偿责任是一种侵权责任。

三. 离婚损害赔偿的构成要件

1. 违法行为
  违法行为是指实施了2001年新《婚姻法》第四十六条明确规定的四种违法行为之一。具体包括:重婚;有配偶这与他人同居;实施家庭暴力;虐待、遗弃家庭成员。如果实施的是法定违法行为之外的其他行为,例如吸毒、赌博重大、通奸、嫖娼、卖淫等行为而至使婚姻破裂导致离婚的,或者实施了前述四种特定违法行为但并未导致离婚的都不属于请求离婚损害赔偿的范畴。
2.有损害事实的发生
  有损害事实的发生是指配偶过错方因实施了法定的违法行为而导致婚姻破裂离婚,基于此无过错方受到的财产损害和非财产损害。具体包括:财产损害、人身损害和精神损害。财产上的损害是指,由于过错方的行为造成无过错方的财产上的灭失或毁损。包括直接受到的损失和间接上受到的损失。在间接损失中,可期待性的利益是否应纳入财产损失中,多数学者认为对于过错方的违法行为造成夫妻共同财产的可期待利益的损失应被纳入。笔者也认同这种观点,而一些只是过错方的可期待利益不应被纳入,例如某一离婚当事人中的过错方可能接受的遗产,就不应纳入。因为此当事人能否接受遗产并未发生,且不一定就是该当事人接受,接受的数额也不能确定。人身损害是指,过错方的过错行为造成无过错方的身体上的伤害。例如某一因家庭暴力问题引起的离婚案件中,过错方对无错过方实施家庭暴力则是造成对无过错方身体上的伤害。精神损害是指,过错方因实施特定的违法行为致使无过错方产生悲伤、恐惧、怨恨、羞辱等精神上的痛苦而遭受的损害。
2. 违法行为与损害事实之间应具有因果联系
  违法行为与损害事实之间应具有因果联系是指过错方实施的重婚;与他人同居;家庭暴力;虐待、遗弃家庭成员的行为是导致婚姻关系破裂而引起离婚,并且造成无过错方物质或非物质损害的直接原因。如果这个关系不成立,则过错方就无须承担赔偿责任。
4.实施违法行为一方必须在主观上存在过错
  实施违法行为一方必须在主观上存在过错是指过错方实施特定的违法行为存在主观上的故意。即明知自己的违法行为必然或可能损害配偶的合法权益,并且导致婚姻破裂,而希望或放任这种结果发生的心理态度。过错是侵权责任构成要件中最重要的构成要件。在侵权法归则原则体系中,过错责任是一般的普遍的原则。所谓过错并非是离婚行为本身,而是导致离婚的过错行为。这些过错行为不仅意味着行为人的行为违反了法律和道德,并造成对他人的损害,而且还体现了法律和道德对行为人的否定性评价。【3】
5.有离婚事实的发生
  有离婚事实的发生是指违法行为导致婚姻关系破裂,造成离婚的后果。如果不具备该要件,即使有《婚姻法》第四十六条的四中违法行为的发生,但没有离婚则不存在离婚损害赔偿。只有离婚的发生,无过错方才能行使离婚损害赔偿的请求权。离婚是一方法定违法行为的后果,而离婚损害赔偿则是无过错放针对过错方的法定违法行为所造成的无过错方财产、人身、精神上的损害提起的赔偿。
第五个构成要件,是笔者着重描述的,因为正是这一构成要件才是其成为一种特殊的侵权行为。
四. 关于赔偿情形的考证及其完善
(一) 重婚原因
  这一原因我国规定相当详细,并且区分对待了事实重婚和法律重婚。这一制度比较完善,没有过多的缺陷。唯一需要解决的是,假如一少数民族男子同时以举办婚礼的形式与两位新娘结婚,该如何认定?
(二) 与他人同居
  与他人同居,这一规定比较模糊,即使在我国婚姻法的实施这么长时间以来,没有给同居这一概念以准确的定位,虽然指出有配偶者与他人同居是指有配偶者与婚外异性不以夫妻名义持续、稳定地共同居住。并说明是否以夫妻名义共同生活是有配偶者与他人同居与重婚的区别。但有一问题是我们不能避免的,也是笔者在写作时比较头疼的问题,多长时间算是同居?什么是持续、稳定地共同居住?
  笔者不可而知,假如将认定是否同居的自由裁量权交由法官,那么在现实中会出现很多同案不同判的结果,也会是我国法律保障的公民权利处于一种不明确、不稳定的状态下。所以建议立法者或者最高院尽快出台认定何谓同居的立法解释或司法解释,以明确此概念。笔者建议以30日为限,尝试进行立法。
(三) 家庭暴力
法律观察:2009年商品房开发与销售新规

陈召利


  2009年,对于房地产市场可谓是相当不平凡的一年,从年初的冷冷清清,到如今的如火如荼,仿佛经历了一次过山车。房地产市场的快速回暖,让房地产开发企业又一次兴奋起来。但是,与此同时,国家和地方在房地产开发与销售方面又出台不少新规,房地产开发企业对此应当予以充分重视。



新规一:严格限制商品住宅用地的出让面积



  为贯彻落实《国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》(国发〔2009〕38号),进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性,严格土地供应政策,抑制部分行业产能过剩和重复建设,促进产业结构调整和节约集约利用土地,依据国家有关产业政策,我部在国土资源部和国家发展改革委共同发布的《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》的基础上,国土资源部于2009年11月10日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。



  规定单块土地出让面积的上限除不仅能够在一定程度上防范房地产开发企业利用雄厚资金拿地垄断,客观上还有利于避免滋生房地产开发企业囤地问题。按照国内目前的房地产开发模式,当单块房地产用地面积过大时,房地产开发企业一般会将其分期开发,一年只开发几分之一,这样就导致整个开发周期可能会长达数年,这客观上造成了“囤地”的可能。



新规二:严格规范商品房预售行为



  江苏省住房与城乡建设厅于2009年10月12日下发《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》(苏建函房〔2009〕669号),进一步加强商品房预售管理、规范商品房预(销)售行为,制止开发商的捂盘、囤房行为。主要包括以下内容:



  (一)房地产开发企业预售商品房,原则上应当以项目为单位申请预售许可,不得分层、分单元申请预售许可;对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目,可按照分期开发的规模申请预售许可。



  (二)房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售,不得以各种借口分批、分次销售,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得进行虚假交易、炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认定、登记、选号等)的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。



  (三)房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。开发企业预售商品房后必须通过商品房预(销)售合同网上备案系统进行即时备案,并及时修改现场楼盘表中的相关信息。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目,如因规划等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化,房地产开发企业应持相关变更文件,及时到原商品房预售许可管理部门办理变更登记手续。商品房预售许可管理部门应根据有关部门批准的变更文件办理预售许可变更登记手续,并及时更新网上公示内容。



新规三:新建12层以下住宅等应当统一设计、安装太阳能热水系统



  为了从源头上防止和遏制边建设高能耗建筑、边进行建筑节能改造现象,江苏省人民政府于2009年11月4日发布了《江苏省建筑节能管理办法》,自2009年12月1日起施行。该办法明确规定,新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅,应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。



  该办法完善了建筑节能全过程监管制度,在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段,都提出了明确的节能要求。国家机关办公建筑和大型公共建筑新建、改建、扩建项目的可行性研究报告,应当载明有关建筑能耗指标、节能技术措施等建筑节能的要求,并按照规定编制节能专章。可行性研究报告不符合建筑节能要求的,有关部门不得批准。建设单位不得要求设计单位、施工单位、监理单位降低建筑节能标准进行设计、施工、监理,不得擅自变更施工图节能设计内容。建设工程中使用的建筑材料、产品和设备,应当符合建筑节能标准和施工图设计文件要求。建设单位应当委托工程质量检测机构,对进入施工现场的节能材料和产品,按照有关法律、法规和工程建设强制性标准,开展见证取样检测。在建工程的建筑节能措施应当作为施工现场公示信息之一,在施工现场出入口等显著位置予以公示。房地产开发企业销售商品房时,应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息,并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。